【由布市 二世帯住宅リフォーム】間取り変更と工事費用の目安

【結論】

由布市の二世帯住宅リフォーム費用の目安は、部分共有（玄関や浴室を共有しキッチンを増設）で350万〜900万円、部分分離（キッチン・浴室どちらか増設＋動線/遮音改善）で700万〜1,500万円、完全分離（上下/左右で玄関・水回り各1式）で1,300万〜2,800万円。成功の鍵は「動線・音・温熱（断熱/換気）の分離設計」と「法規/設備容量（給排水・電気200V・換気ダクト）の事前確認」。由布市の朝晩の冷え・霧（結露）・降雨に備え、内窓＋断熱・防露換気・屋外は撥水仕上げを併用すると快適と耐久が両立。見積は「新旧間取り図・配管/電気/換気の系統図・断熱/遮音仕様・数量根拠・保証・工程写真」を明記し、同一仕様の3社相見積が最短ルートです。

第1章｜由布市の二世帯リフォーム“基本ルールと相場感”

• タイプ別費用（木造25〜40坪目安・税込）
  • 部分共有（玄関/浴室共有・キッチン2つ化）：350万〜900万円
  • 部分分離（キッチン/浴室のいずれか増設＋トイレ/洗面各世帯）：700万〜1,500万円
  • 完全分離（玄関・キッチン・浴室・洗面・トイレ各2式＋上下/左右分離）：1,300万〜2,800万円
• 主な内訳の目安
  • キッチン増設：60万〜140万円／カップボード10万〜40万円
  • 浴室増設（UB）：100万〜190万円（在来→UBは上振れ）
  • トイレ/洗面増設：20万〜45万円／4万〜15万円
  • 玄関分離（断熱ドア＋土間・収納）：25万〜90万円
  • 断熱（内窓＋天井/床）：25万〜120万円
  • 遮音（壁PB二重＋24K断熱材＋防音ボード）：8万〜25万円/面
  • 給湯器追加・分電盤増設・専用回路：20万〜120万円
• 由布の気候配慮
  • 冷え/霧→内窓・断熱・防露換気（ダクト径/長さ/曲がり数の静圧計算）、撥水/防カビ内装
  • 雨→屋外動線はノンスリップ素材、玄関/アプローチ勾配と排水を最適化

第2章｜間取り計画のコツ（動線・音・温熱の三本柱）

• 動線
  • 玄関→手洗い→LDK→個室の流れを世帯ごとに完結。共有する場合も手洗いは玄関近くに
  • 上下分離は“上階：若世帯”が基本。水回り直下の配管/梁の通り道を先決
• 音・臭い
  • 寝室直上/隣接に水回りを置かない配置。壁はPB二重＋断熱材充填、床は遮音直貼り（集合住宅並みの配慮）
  • キッチンは同時給排フードで逆流/臭い拡散を抑制
• 温熱・省エネ
  • 内窓＋天井/床断熱で温度差緩和、ヒートショック対策に浴室/脱衣室も断熱
  • 換気は系統分離、24h換気の風量実測とダクト静圧計算を図面化
• 管理・プライバシー
  • 玄関・ポスト・インターホンは世帯別に。宅配ボックスは共用可だがゾーニングを明確化

第3章｜規模別“概算早見表”（プランと工期）

• 30坪・部分共有（キッチン増設＋間仕切り＋内窓）
  • 予算：350万〜700万円／工期：4〜8週間
• 35坪・部分分離（浴室/洗面/トイレ増設＋キッチン更新）
  • 予算：800万〜1,400万円／工期：8〜12週間
• 40坪・完全分離（玄関分離＋水回り×2＋断熱/遮音）
  • 予算：1,300万〜2,800万円／工期：12〜20週間
• 係数
  • 劣化（雨漏り・腐朽・配管総替え）：+15〜35％
  • 勾配地/搬入難：+10〜25％
  • アスベスト（旧スレート等）：調査/処理費加算

第4章｜由布市の具体的な事例・実績

事例A｜部分共有→キッチン2つ化（由布市挾間・35坪）

• 施工：2024年10月
• 仕様：2FにI型キッチン2550新設（食洗機・同時給排フード）、1F既存は入替、内窓Low‑E×6、廊下連続手すり
• 費用：総額928万円／工期：9週間
• 効果：朝夕のキッチン渋滞が解消、生活音ストレスが軽減、冬の体感改善

事例B｜上下完全分離＋玄関分離（由布市湯布院町・40坪）

• 施工：2023年12月
• 仕様：玄関2カ所、1・2FにUB/キッチン/洗面/トイレ各1、分電盤系統分け、給湯器2台、内窓×10、天井床断熱
• 費用：総額2,180万円／工期：18週間
• 効果：プライバシーと来客動線が明確化、光熱費の家計分担も明瞭に

事例C｜部分分離＋バリアフリー動線（由布市庄内・32坪）

• 施工：2024年6月
• 仕様：1Fに浴室・洗面・トイレ新設、引き戸化・段差解消・手すり、熱交換換気、床下断熱R2.5
• 費用：総額1,248万円／工期：12週間
• 効果：介助が楽に、底冷えが改善、臭い/湿気の干渉が減少

第5章｜専門家コメント

• 「二世帯は“音×温熱×動線”の分離設計が満足度を左右します。壁倍率や遮音仕様、換気の風量計算、配管の勾配まで図面に落として、完了後は工程写真・試験記録（風量・絶縁・漏水）で可視化しましょう。」
• 「由布は結露/降雨の影響が大きい地域。内窓・断熱・防露換気・撥水仕上げを“標準仕様”にすると、長期の快適性とメンテ性が上がります。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 新旧平面図・断面図、耐震/補強の要否、開口・梁補強の仕様
• 配管系統図（給水・給湯・排水・追い焚き）と勾配、保温・遮音仕様
• 電気系統図（分電盤容量、専用回路、200V機器、回路分け）
• 換気計画（ダクト径/長さ/曲がり・防露対策・外部フード材質）
• 断熱・内窓（R値・Uw値）、遮音（床LL-45/壁防音ボード）
• 付帯：撤去・産廃・養生・足場、試運転記録、保証（施工/設備）、工程写真提出
• 追加単価表（想定外の配管腐食・下地劣化発見時の精算基準）

第7章｜スケジュールとベストシーズン

• 現地調査・家族ヒアリング：1〜2週間（共有/分離の範囲と役割分担を合意）
• 基本/実施設計：2〜4週間（ショールーム・サンプル確定）
• 見積調整・申請：1〜2週間（補助・融資の確認）
• 工期：部分共有4〜8週間／部分分離8〜12週間／完全分離12〜20週間
• ベスト：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
• 梅雨・冬：順延条件、仮設水回り・養生・材料保管（室内）を事前合意

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年時点の例）

• コスト最適化
  • 既存配管/ダクト経路を活かし、レイアウト変更を最小化
  • 屋根外壁/窓/断熱は足場・工程を共用して一体施工
  • 在庫型番・規格寸法採用、オプション後付けを回避
• 補助・支援
  • 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、子育て/高齢者向け改修（年度要件による）
  • 由布市・大分県：省エネ・耐震・バリアフリーの上乗せ制度の年度あり
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請。製品型番・性能証明・図面・施工前後写真が必須。締切・枠管理に注意

第9章｜よくある落とし穴と回避策

• 排水勾配/通気不良で臭気・詰まり
  • 回避：系統図で立ち上がり位置・勾配1/50〜1/100を設計、通気弁/伸頂通気を適切配置
• 分電盤容量不足・ブレーカー落ち
  • 回避：200V機器（IH・浴乾）有無と専用回路を事前確認、分電盤更新も同時検討
• 生活音ストレス（上下/隣接）
  • 回避：寝室周りはPB二重＋24K充填、防音ボード、床は遮音直貼り
• 結露・カビの再発
  • 回避：内窓・断熱・防露換気・撥水仕上げをセットで、湿度管理（40〜60％）
• 工期遅延（申請/納期）
  • 回避：補助申請と主要設備の在庫確認を前倒し、工程のクリティカルパス共有

第10章｜FAQ

• Q1. 予算1,000万円でどこまでできる？
  • A. 35坪前後なら「部分分離（キッチン/浴室増設＋トイレ/洗面各世帯）＋内窓/断熱＋遮音の要点」をカバー可能。
• Q2. 完全分離と部分分離、将来的に変更できる？
  • A. 可能。玄関や水回りの“配管/電気の通り道”を先に確保し、間仕切りは可変（引き戸/収納壁）にしておく。
• Q3. 共有スペースはどこまでが現実的？
  • A. 玄関・廊下・階段は共有しやすい。一方、キッチン/トイレ/洗面は生活時間のズレが大きく、世帯別が快適。
• Q4. 由布の結露に強い仕様は？
  • A. 内窓＋防露換気＋断熱材の連続性（気流止め）＋撥水内装。浴室/脱衣は断熱ドアも有効。

第11章｜今日やることチェックリスト

• 世帯の希望一覧（共有/分離、騒音/温度の悩み、介助/子育て動線）
• 既存図面・設備位置・分電盤/給湯器情報・写真を準備
• 同一仕様で3社に現地・同行調査を依頼（提出期限設定）
• 主要設備の型番候補（キッチン・UB・給湯・内窓）と色/面材を3案用意
• 補助制度の募集状況と着工前申請の可否を確認

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可（建築/管/電気）、一級/二級建築士、建築施工管理技士、給水装置工事主任技術者、第二種電気工事士
• 信頼のサイン
  • 新旧図＋系統図＋換気計画の提示、遮音・断熱の数値根拠
  • 工程写真・試験記録（風量・絶縁・漏水）提出、1年/3年点検体制

第13章｜まとめ

• 由布市の二世帯リフォーム費用は、部分共有350万〜900万円、部分分離700万〜1,500万円、完全分離1,300万〜2,800万円が目安
• 「動線×音×温熱」の分離設計と、由布の気候（冷え・霧・降雨）に合う断熱/換気/撥水仕様が成功の鍵
• 見積は「新旧図・系統図・断熱/遮音・数量根拠・保証・工程写真」を明記し、同一仕様の3社比較で品質とコスパを両立

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