大分市の空き家リフォーム｜再生費用と活用方法の事例紹介

2025年10月30日

【結論】

大分市の空き家リフォームは「再生の深さ」で費用が大きく変わります。表層改修（内装・水回り最小）で50万〜180万円、部分改修（キッチン/浴室更新＋床壁、設備更新）で180万〜480万円、スケルトンに近い包括改修（構造・断熱・配管一新）で600万〜1,500万円が目安（木造戸建25〜35坪、外装別）。活用は「賃貸（戸建/長期）」「民泊・短期」「店舗/オフィス」「二拠点居住」のいずれかに焦点を絞り、用途要件・法規・収支（投資回収8〜15年）に適合させるのが成功の近道。見積は「劣化診断・構造/白蟻・雨漏り・配管・電気容量」を事前に可視化し、同一仕様で地元3社の相見積が最短ルートです。

第1章｜大分市の空き家再生“基本ルールと相場感”

改修レベル別・費用目安（25〜35坪・税込、外構別）
- 表層改修（賃貸原状＋写真映え）：50万〜180万円
- 部分改修（キッチン/浴室/内装中心）：180万〜480万円
- 包括改修（構造・断熱・配管・窓含む）：600万〜1,500万円
付帯・共通費
- 外装（屋根・外壁の塗装/張替）：80万〜300万円
- 設備更新（給湯・分電盤・配管引き直し）：30万〜180万円
- 断熱改修（窓・天井・床）：40万〜180万円
- 申請・設計監理費：工事費の8〜12％
大分市の地域特性
- 沿岸（生石・坂ノ市・佐賀関）：塩害×風雨で外装・金物劣化が早い→SGL金属・SUS金物
- 高台（明野・高城台）：風圧・雨仕舞、冬の底冷え→断熱・気密・窓更新の効果が高い

第2章｜活用目的別の戦略（用途に合わせて設計）

戸建賃貸（長期）
- 重点：耐震・防水・設備更新・内外装の中位グレード、ネット無料
- 目安：250万〜650万円、賃料+2万〜5万円/戸（立地次第）
短期賃貸/民泊（法適合要）
- 重点：消防設備（火災報知・表示灯）・鍵管理・家具家電・清掃導線
- 目安：300万〜900万円＋家具家電30万〜100万円
店舗/オフィス転用（用途変更の確認）
- 重点：動線・トイレ増設・給排気・看板・駐車場動線
- 目安：300万〜1,200万円（用途や設備容量で変動）
二拠点/別荘・ワーケーション
- 重点：断熱・窓・水回り・通信、低ランニングコスト
- 目安：200万〜700万円

第3章｜工事メニューと相場（戸建ベース）

構造・外皮
- 耐震補強：120万〜300万円（評点0.6→1.0）
- 屋根カバー/葺き替え：70万〜200万円（足場別15万〜30万円）
- 外壁塗装：80万〜150万円、金属サイディングカバー：180万〜300万円
- 窓リフォーム（内窓・カバー）：1窓3.5万〜25万円
- 断熱（天井/床/壁）：10万〜120万円
水回り
- キッチン入替：45万〜180万円
- 浴室（UB化）：80万〜160万円（在来→UBで+土間）
- トイレ：20万〜45万円、洗面台：4万〜15万円
内装・電気
- 壁紙・床（LDK20畳）：15万〜40万円
- 分電盤更新・専用回路増設：8万〜25万円、照明LED化：3万〜12万円
外構
- 駐車場整備・土間：20万〜120万円、フェンス・門扉：10万〜60万円

第4章｜面積別の概算早見表（木造25〜40坪）

延床25坪：表層80万〜220万円／部分220万〜480万円／包括600万〜1,200万円
延床30坪：表層100万〜260万円／部分260万〜560万円／包括700万〜1,400万円
延床40坪：表層140万〜320万円／部分340万〜720万円／包括900万〜1,500万円
係数：劣化大（雨漏り・腐朽・白蟻）+15〜35％、傾き是正・配管総替え+20〜40％

第5章｜大分市の具体的な再生事例

事例A｜大分市高城台・築38年木造30坪・戸建賃貸化

施工：2024年9月
仕様：外壁塗装（ラジカル）、屋根SGLカバー、内窓6カ所、キッチンW2550入替、浴室UB1216、トイレ更新、天井床断熱
費用：総額598万円
活用：ファミリー賃貸月11.2万円で即成約（想定回収9.5年）

事例B｜大分市生石・築45年平屋・ワーケーション拠点

施工：2023年12月
仕様：耐震面材6カ所、玄関ドア断熱、窓カバー×4、LDK無垢風フロアタイル、浴室UB、エコキュート
費用：総額428万円
効果：冬の体感改善、電気代約-18％、平日サブスク賃貸で稼働

事例C｜大分市森町・築32年・延床28坪・民泊転用

施工：2024年5月
仕様：消防設備・誘導灯・鍵管理、キッチン更新、内装全面、外構1台→3台拡張
費用：総額762万円＋家具家電85万円
効果：稼働率65〜75％、繁忙期単価UPで年回収率約9.5％見込み

第6章｜専門家コメント

「空き家は“見えない劣化”が肝。解体前に床下・小屋裏を点検し、白蟻・雨漏り・配管の健全性を写真で確認しましょう。」
「活用先の法規制（用途変更・消防・旅館業/民泊）と近隣調整を先に固めると、設計変更リスクを減らせます。塩害エリアは金物・外部フードの材質指定を。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

診断報告（構造・白蟻・雨漏り・配管・電気容量）
工事範囲の図面化（平面・展開・設備系統図）
仕様書（製品名・型番・性能値：塗料/窓Uw/断熱R値）
既存撤去・産廃費、仮設（足場・養生）、内装復旧範囲
追加単価表（腐朽材交換m、配管延長m、補修一式）
工程写真提出（防水・断熱・配管・電気）と保証
法令対応（用途変更・消防・保健所・旅館業/民泊申請の可否）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査・診断：1〜2週間
計画・積算・申請：2〜6週間（用途変更や民泊は+2〜6週間）
工期目安
- 表層：1〜2週間
- 部分改修：3〜8週間
- 包括改修：2〜5カ月
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）。梅雨・台風期は防水・養生を厳守

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

コスト最適化
- 優先順位（防水・安全・設備→断熱→内装・外構）で段階実施
- まとめ施工（窓・断熱・外装）で足場・養生を共用
- 在庫品・規格寸法を活用、特注は最小化
補助・支援の例
- 国：省エネ（窓・断熱）、給湯省エネ、空き家活用関連の支援（年度で変動）
- 大分県・大分市：空き家活用/移住促進・子育て・省エネ・耐震改修の上乗せ制度がある年度あり
申請のコツ
- 多くは着工前申請、製品型番・性能要件・施工前後写真が必要
- 最新情報は大分市役所住宅支援窓口・大分県公式・国交省/観光庁サイトで確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

予算の大半を内装に使ってしまう
- 回避：屋根・外壁・雨仕舞・配管・電気を先に。見えない不具合は収益を圧迫
使途未定のまま工事着手
- 回避：賃貸/民泊/店舗のどれかに確定し、法規・設備仕様を合わせる
配管・電気の容量不足
- 回避：雑排水・給水圧・分電盤容量を実測、必要なら総替え
近隣トラブル
- 回避：事前挨拶、工事時間・騒音粉塵対策、駐車動線の計画共有
塩害・風害対策の不足
- 回避：SGL・SUS・塩害仕様フード、風圧シャッター、年1回の洗浄

第11章｜今日やることチェックリスト

物件の基本情報（所在地・築年・延床・構造・空き家年数）を整理
床下・小屋裏・外装・配管・分電盤をスマホで撮影
活用方針（賃貸/民泊/店舗/自用）と目標収支（家賃・利回り）を決める
同一仕様で3社に現調・見積依頼（診断→設計→見積の流れを固定）
補助制度と用途申請の要否を確認（着工前申請が原則）

第12章｜依頼先の選び方

確認したい資格・体制
- 建設業許可（建築・内装・管・電気・板金等）
- 一級/二級建築士、木造耐震診断士、宅地建物取引士（賃貸活用の収支提案）
信頼のサイン
- 診断書・設計図・工程写真・保証をワンセットで提示
- 民泊・用途変更・消防対応の実績、近隣調整の代行
- 1年・3年の定期点検とアフター体制