【大分市 賃貸リフォーム】オーナー必見！空室対策と費用の目安

【結論】

大分市の賃貸リフォームは「回転率×賃料維持（もしくは微増）」が勝ち筋。最短効果は“3点セット”＝原状回復＋アクセント壁＋照明/水栓の小投資（1室6万〜20万円）で写真映えを改善。空室長期・築古は「水回りの部分刷新」「床と玄関の第一印象」を優先し、ワンルームで20万〜60万円、2LDKで40万〜120万円が目安。大規模は“ターゲット明確化（単身/ファミリー/ペット/法人）×回収年数8〜12年”で意思決定。見積は「仕様（品番）・数量・単価・原状/グレードアップの区分・工期・保証」を明記、地元3社の同一仕様相見積で歩留まりを上げるのが近道です。

第1章｜大分市の賃貸市場“基本ルールと相場感”

• 需要の傾向
  • 大分駅〜中心部は単身＆法人需要、郊外は駐車場重視のファミリー
  • 競合は築浅×設備充実。築20〜30年は“清潔感＋写真映え＋ネット無料”が効く
• リフォーム費用の目安（1室あたり・税込）
  • 最小投資（フォトジェニック改善）：6万〜20万円
  • 低〜中投資（印象刷新＋軽微設備）：20万〜60万円（1K/1DK）
  • 中〜高投資（水回り含む）：40万〜120万円（2DK/2LDK）
  • フル改装（間取り変更・配管更新）：120万〜300万円
• 回収の考え方
  • 目標：空室1カ月短縮＝家賃1カ月分の効果。投資回収8〜12年で可否判断
  • 家賃UP幅の目安：小投資で+1,000〜3,000円、中投資で+3,000〜8,000円

第2章｜空室対策の優先順位（費用対効果順）

• 写真映え（入口・LDK・水回り）
  • アクセントクロス、照明を昼白色LEDへ、洗面鏡交換、スイッチプレート白化
• ニオイ・清潔感
  • クロス全面or部分張替え、床CF/フロアタイル、ハウスクリーニング徹底
• コスパ設備
  • 温水洗浄便座、TVモニターホン、室内物干し、玄関スマートロック
• ネット無料・Wi-Fi
  • 集合タイプのインターネット一括導入（1戸あたり月500〜1,200円程度のオーナー負担で成約率UP）
• ターゲット特化
  • 単身：ミニ冷蔵庫置き場・作業カウンター、宅配ボックス
  • ファミリー：食洗機用分岐水栓、収納造作、ペット可（床材変更＋消臭）

第3章｜部位別の費用目安（1室あたり）

• 内装
  • 壁紙張替え（6畳・量産）：3.5万〜6.5万円／1000番台：5万〜9万円
  • 床CF（6畳）：2.5万〜5万円、フロアタイル：4万〜9万円
  • 巾木・見切り・クリーニング：0.8万〜2万円
• 水回り・設備
  • 温水洗浄便座：2.5万〜5万円
  • 洗面化粧台W600入替：4万〜9万円
  • ミニキッチン入替（W1200〜1500）：12万〜28万円
  • ユニットバス鏡・水栓・シャワーヘッド更新：2万〜6万円
  • TVドアホン：1.5万〜3.5万円、照明一式：1万〜3万円
• 玄関・外構（共用部と合わせて）
  • 玄関ドアシート/ハンドル交換：1.5万〜4万円
  • 表札・ポスト・宅配ボックス：1万〜15万円
  • 駐車場ライン引き・照明：2万〜10万円
• 原状回復の相場感（退去時）
  • 1K：3万〜12万円、2DK/2LDK：8万〜20万円（損耗度・故障の程度により上下）

第4章｜投資パターン別の概算早見表

• 1K/ワンルーム（築20〜30年）
  • ミニマム刷新：クロス・床・照明・温水便座→合計12万〜28万円
  • 写真映え重視：上記＋アクセントクロス・水栓更新→18万〜40万円
  • 設備強化：キッチン/洗面更新・TVドアホン→30万〜60万円
• 2DK/2LDK（築20〜30年）
  • ミニマム刷新：LDK・各居室クロス＋床→25万〜55万円
  • 水回り強化：洗面/トイレ更新＋一部建具交換→40万〜90万円
  • ファミリー訴求：対面カウンター造作・室内物干し・収納造作→60万〜120万円

第5章｜大分市の具体的な実例

事例A｜大分市金池南・1K 22㎡・築28年

• 施工：2024年9月
• 仕様：全室クロス量産張替え、床フロアタイル、LEDシーリング、温水洗浄便座、玄関ハンドル交換
• 費用：総額24.6万円
• 結果：募集から19日で成約、賃料+2,000円、広告写真のクリック率が約1.8倍に

事例B｜大分市明野北・2LDK 55㎡・築25年

• 施工：2023年11月
• 仕様：LDKアクセント壁、キッチン水栓タッチレス、洗面W750交換、TVドアホン、室内物干し
• 費用：総額63万円
• 結果：空室2カ月→3週間に短縮、賃料+4,000円、法人契約獲得

事例C｜大分市坂ノ市・1LDK 40㎡・築30年

• 施工：2024年5月
• 仕様：床全面フロアタイル、建具ダイノック貼り、玄関スマートロック、ネット無料導入
• 費用：総額86万円
• 結果：申込2件競合、賃料+5,000円、入居期間の長期化が見込める層に訴求

第6章｜専門家コメント

• 「賃貸は“写真の1秒”が勝負。床・建具色の統一と照明の色温度で世界観を整えると、内見前に勝てます。」
• 「見積は原状回復とグレードアップを明確に区分。共用部（階段照明・集合ポスト・駐車場ライン）への小投資は棟全体の印象を押し上げます。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 仕様書（メーカー・品番・色）と数量の明記（クロスm²、床m²、器具型番）
• 原状回復と付加価値工事の区分、敷金精算に関わる範囲
• 養生・処分・共用部清掃の記載
• 工期・入居可能日・鍵の受け渡し手順（スマートロックは設定方法も）
• 保証（施工/機器）と不具合時の駆け付け体制
• 工程写真・完了報告書（募集写真に転用できる）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 退去連絡〜現調：即日〜3日
• 見積・仕様確定：2〜7日（サンプル確認）
• 工期目安：1K 1〜3日、2LDK 2〜5日（水回り含むと+1〜3日）
• ベストシーズン：繁忙期（1〜3月）に間に合わせる逆算計画。梅雨は乾燥・臭気管理を徹底

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

• コスト最適化
  • 退去日から逆算し、複数業種の同日化で短工期化
  • 床・建具は既存色に近い量産型で統一、アクセントで差別化
  • ネット無料や宅配ボックスは一括導入で戸当たりコスト圧縮
• 補助・支援の例
  • 省エネ（内窓・高効率設備）やバリアフリー（手すり等）で国・県・市補助の対象となる年度あり
  • 空き家活用・子育て世帯向け住宅支援の上乗せ施策が出る場合あり
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請・製品型番の適合が必須。写真・図面・見積をそろえて早めに着手

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 写真が暗くて内見まで辿り着かない
  • 回避：LED昼白色＋高演色、広角撮影、退去直後に写真先行撮影
• 原状回復とグレードアップの線引き不明でトラブル
  • 回避：国交省ガイドライン順守、契約書・精算書に根拠を記載
• キッチン/UBだけ更新して他が古臭い
  • 回避：床・建具・照明の“面”を同時に整える
• 施工遅延で繁忙期を逃す
  • 回避：納期の読める在庫品中心、工程クリティカルパスの共有

第11章｜今日やることチェックリスト

• ターゲット（単身/ファミリー/法人/ペット可）を決める
• 間取り・㎡・築年・競合物件の家賃/設備を調査
• 現状写真を撮影（入口・LDK・水回り・バルコニー）
• 3社に同一仕様で見積依頼（クロス/床m²、設備型番を固定）
• 募集戦略（家賃・フリーレント・ネット無料）を管理会社と摺り合わせ

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可（内装仕上/電気/管工事）
  • 賃貸不動産経営管理士が在籍、原状回復ルールの理解
• 信頼のサイン
  • 募集写真を意識した見せ方（ビフォー/アフター）提案
  • 工程写真・完了報告書の提出、短工期の工程管理
  • 1年以内の不具合無償手直しと駆け付け

第13章｜まとめ

• 大分市の賃貸リフォームは、小投資6万〜20万円で写真映え改善→回転率向上、中投資20万〜60万円で賃料UP、築古は水回り含め40万〜120万円が目安
• ターゲットを明確にし、床・建具・照明の“面”とコスパ設備を同時に強化
• 見積は「仕様・数量・単価・区分・工期・保証」を明記、同一仕様の相見積と募集戦略の連動で収益最大化

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