別府市のフルリフォーム｜総額費用と工期の目安を徹底解説

2025年11月4日

【結論】

別府市のフルリフォーム（間取り・内装・水回り・断熱/窓・一部外皮までの総合改修）の総額目安は、戸建30坪で900万〜1,800万円、マンション70㎡で700万〜1,500万円。工期は2.5〜4カ月（設計・申請を含めると3〜5カ月）。成功のカギは「別府特有の“塩・湿・温泉スケール・強風（海風/谷風）”を仕様に織り込む」「数値と記録で品質を可視化する」こと。見積は「型番・性能値（Uw/η、断熱R、屋根板厚t、塗布量、換気風量）・数量根拠・施工基準値（重ね幅/ビスピッチ/可使時間/含水率）・塩害/換気ディテール・工程写真・保証」を明記し、同一仕様で3社相見積が最短ルートです。

第1章｜別府市のフルリフォーム“基本ルールと相場感”

戸建（延床約30坪）
- 既存間取り活かす総合改修：900万〜1,400万円
- 間取り再編＋断熱/窓強化＋外装一部：1,200万〜1,800万円
マンション（専有60〜80㎡）
- 間取り調整＋水回り総替＋内装：700万〜1,200万円
- スケルトン近い全面改修：1,000万〜1,500万円
主要内訳（目安・税込）
- 水回り4点（キッチン/浴室/洗面/トイレ）：180万〜420万円
- 内装（全室クロス・床・建具一部）：120万〜300万円
- 窓・断熱（内窓/玄関/天井床断熱）：40万〜200万円
- 設備/電気（分電盤/専用回路/照明）：30万〜120万円
- 外装（屋根SGLカバー/外壁塗装の組合せ）：150万〜350万円
- 設計・管理費：工事費の8〜12％
係数（上下要因）
- 別府条件（塩害・スケール・強風対策：SUS/塩害フード/耐風固定/撥水材）：+3〜8％
- 劣化大（雨漏り・白蟻・腐朽）：+15〜35％
- 坂地・搬入難・エレベーター無：+5〜15％

第2章｜工期と標準工程（住みながら/仮住まいの目安）

スケジュール目安
- 現地診断・基本設計：2〜4週間（床下/小屋裏・屋根外壁・配管・分電盤・換気を点検）
- 実施設計・仕様確定・申請（マンション管理承認含む）：2〜4週間
- 工事（解体→配管/電気→断熱/窓→造作→内装→機器取付→試運転）：戸建2.5〜4カ月／マンション2〜3.5カ月
住みながら可否
- 水回り総替え・間取り再編は仮住まい推奨。ゾーニング分割で対応可の場合も、工期・ストレス増に留意
試運転/検査
- 風量/絶縁/漏水/保温試験を記録し、工程写真（下地→防水/気密→仕上げ）と併せて引渡し

第3章｜別府“ならでは”の仕様標準（長持ち×快適のために）

塩害対策：屋外金物・ビス・外部フードはSUS/塩害仕様、屋根/外装はSGL、端部防錆＋年1〜2回の清水洗い計画
湿気/温泉スケール：ホーロー/ステン面材、撥水・防汚パネル、水栓は清掃しやすい型
風（海風/谷風）：レンジフードは風圧対策、サッシ/シャッターは耐風圧等級、屋根端部固定の強化（ビスピッチ明記）
換気の数値化：ダクト径/長さ/曲がり回数→風量計算、24時間換気は風量測定と清掃計画まで仕様化

第4章｜プラン別の概算早見表（戸建30坪／マンション70㎡）

表層＋水回り2点（例：キッチン/浴室）＋内窓6
- 戸建/マンション：300万〜650万円／工期2〜4週間
LDK回遊化＋断熱窓＋天井床断熱
- 戸建：450万〜900万円／工期3〜6週間
- マンション：380万〜800万円／工期3〜5週間
フル一体（間取り再編＋水回り総替え＋窓断熱＋配管/電気＋外装一部）
- 戸建：900万〜1,800万円／工期2.5〜4カ月
- マンション：800万〜1,500万円／工期2〜3.5カ月

第5章｜別府市の実例

事例A｜LDKホテルライク×窓断熱（石垣東・18畳）

仕様：600角石目フロアタイル、マットグレー壁紙、コーブ＋ダウン8灯、内窓Low‑E×2
費用/工期：62万円／3日
効果：夜の質感UP、冬の体感改善

事例B｜キッチン対面化（観海寺・戸建）

仕様：LIXIL リシェルSI2550（セラミック）、同時給排フード（塩害フード）、食洗機、腰壁造作
費用/工期：188万円／4日
効果：家事動線-20％、油煙滞留減

事例C｜浴室在来→UB＋換気強化（上人ケ浜）

仕様：TOTO サザナ1616、断熱パック、浴乾200V、追い焚き配管樹脂化、SUSフード
費用/工期：168万円／6日
効果：底冷え・カビ抑制、梅雨の乾燥が早い

事例D｜内窓＋玄関断熱（北浜・戸建）

仕様：プラマードU×6（方位別Low‑E）、断熱ドアK4
費用/工期：104万円（補助前）／1.5日
効果：結露ほぼ解消、騒音体感-10dB

事例E｜屋根SGLカバー＋外壁ラジカル塗装（上人ケ浜）

仕様：SGL横葺t0.4、高耐久ルーフィング、棟樹脂貫板＋SUSビス、全目地撤去打替え
費用/工期：238万円（足場込）／14日
効果：台風時の安定、端部錆リスク低下

事例F｜フルリノベ（石垣東・戸建30坪）

仕様：キッチン/UB/洗面/トイレ総替え、内窓10、天井床断熱、配管樹脂化、分電盤更新、外装一部補修
費用/工期：1,128万円／3カ月
効果：快適性・省エネ・維持管理性を同時改善、海風対策で長持ち

第6章｜見積書の見方（実務チェックリスト）

製品型番・性能値（窓Uw/η・断熱R、塗料名/塗布量、屋根板厚t・ルーフィング規格、換気風量）
数量根拠（m²・m・台数・缶数・回数・役物点数）
施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・可使時間・含水率）
ディテール（開口三角シール、谷・ケラバ端部処理、ダクト経路）
付帯（撤去・産廃・養生・足場・搬入動線）、内装復旧
記録/保証（工程写真、試運転票：風量/絶縁/漏水、施工/製品保証）

第7章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜概算：1〜3日（塩害・湿気・風の影響確認）
仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム・サンプル）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期目安：表層5〜10日／部分2〜4週間／フル1.5〜4カ月
ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期：順延条件・仮防水・材料室内保管を事前合意

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年）

コスト最適化
- 足場絡み（屋根・外壁・窓）を同時化（-8万〜15万円）
- 在庫型番・規格寸法を採用、特注最小化
- 職種同日工程で短工期、仮住まい費を抑える
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 大分県・別府市：省エネ/耐震/子育て・高齢者改修の上乗せ（年度変動）
申請のコツ
- すべて着工前申請が原則。型番・性能証明・図面・施工前後写真・見積を準備