別府市の空き家リフォーム｜再生費用と活用方法の実例紹介

2025年11月4日

【結論】

別府市の空き家リフォームは「劣化・塩害・湿気（温泉スケール）を是正し、用途に合わせて“最低限の安全・防水・設備”から段階投資」が成功の近道。費用目安は、表層改修（内装・軽設備中心）50万〜180万円、部分改修（キッチン/浴室等＋内装・設備更新）180万〜480万円、包括改修（構造・断熱・配管・窓まで）600万〜1,500万円（木造25〜35坪、外構別）。活用は「戸建賃貸」「民泊/短期」「店舗/事務所」「二拠点・別荘」を軸に、法規・設備容量・運営コストまで設計に織り込む。見積は「劣化診断（構造・白蟻・雨漏り）・設備（配管/電気/換気）・外皮（屋根/外壁/窓）を数値化し、同一仕様で3社比較＋工程写真・保証の契約化」が最短ルートです。

第1章｜別府市の空き家再生“基本ルールと相場感”

改修レベル別の目安（25〜35坪、税込・外構別）
- 表層改修（クリーニング＋壁紙・床・小修繕）：50万〜180万円
- 部分改修（キッチン/浴室更新＋内装・一部配管/電気）：180万〜480万円
- 包括改修（構造・断熱・窓・配管/電気・外装まで）：600万〜1,500万円
主要パートの相場
- キッチン入替：60万〜140万円（対面化90万〜180万円）
- 浴室（UB→UB）：80万〜150万円（在来→UBは100万〜190万円）
- トイレ：20万〜45万円、洗面：4万〜15万円
- 内窓/サッシ：3.5万〜25万円/窓、玄関ドア：20万〜45万円
- 外壁塗装：80万〜160万円、屋根カバー（SGL）：70万〜180万円
- 配管更新（給水・給湯樹脂化）：25万〜80万円、分電盤/専用回路：8万〜25万円
別府ならではの係数
- 塩害・温泉スケール・強風対策（SUS金物/塩害フード/耐風固定）：+3〜8％
- 劣化大（雨漏り・白蟻・腐朽）：+15〜35％
- 坂地・搬出入困難：+5〜15％

第2章｜活用目的別の設計・法規・運用ポイント

戸建賃貸（長期）
- 優先：防水（屋根・外壁）・設備更新・内装の耐久（フロアタイル/撥水クロス）・ネット無料
- 目安：250万〜650万円／家賃UP・回収8〜12年で判断
民泊・短期賃貸（法手続あり）
- 優先：消防（報知・誘導灯）・鍵/入退室管理・清掃導線・家具家電
- 目安：300万〜900万円＋家具家電30万〜100万円／用途・地域ルール確認
店舗/事務所転用（用途変更の可否）
- 優先：動線・トイレ増設・給排気・電気容量・看板・駐車動線
- 目安：300万〜1,200万円（用途と設備容量次第）
二拠点/別荘（ワーケーション）
- 優先：断熱・窓・通信・ローメンテ外構（防草・照明）
- 目安：200万〜700万円

第3章｜別府の環境に合わせた仕様最適化

塩害（北浜・上人ケ浜・亀川）
- 外皮：SGLガルバ×SUSビス、外部フードは塩害仕様（粉体塗装/ステン）／年1〜2回清水洗い
温泉スケール・湿気
- 水回り：ステン/ホーロー面材、撥水・防汚パネル、水栓は清掃容易な型
- 換気：ダクト径・長さ・曲がり数を計算、風量測定で実効換気
強風（観海寺・石垣/内成の高台）
- 屋根：立平/横葺の固定強化（ビスピッチ・端部処理）
- サッシ・シャッター：耐風圧等級・戸当たり強化

第4章｜面積・パッケージ別の概算早見表（25〜40坪）

表層：80万〜220万円（全室クロス・床一部・照明・美装）
標準：260万〜560万円（キッチンor浴室更新＋内装＋内窓6〜8）
包括：700万〜1,400万円（キッチン・浴室・洗面・トイレ＋窓10＋天井床断熱＋配管/電気＋外装一部）
係数：劣化大+15〜35％、塩害仕様+3〜8％、3階/搬出難+10〜25％

第5章｜別府市の空き家再生“実例紹介”

事例A｜戸建賃貸化（石垣東・築38年・30坪）

施工：2024年9月
仕様：屋根SGLカバー、外壁ラジカル塗装、内窓6、キッチンW2550/UB1216更新、天井床断熱、分電盤更新
費用：598万円／工期：8週間
効果：家賃11.2万円で即成約、回収想定9.5年、光熱費減・結露ほぼ解消

事例B｜ワーケーション拠点（北浜・築45年平屋）

施工：2023年12月
仕様：耐力面材6カ所、玄関断熱ドア、内窓×4、LDKフロアタイル、浴室UB、エコキュート
費用：428万円／工期：5週間
効果：冬の体感改善、電気代約-18％、平日短期滞在の稼働を確保

事例C｜民泊転用＋消防対応（上人ケ浜・28坪）

施工：2024年5月
仕様：消防設備・誘導灯・鍵管理、キッチン更新、内装全面、外構駐車場2→3台化
費用：762万円＋家具家電85万円／工期：7週間
効果：稼働率65〜75％、繁忙期単価UPで年回収率約9.5％見込み

第6章｜専門家コメント

「空き家は“見えない劣化”が肝。解体前に床下・小屋裏・屋根外壁を点検し、白蟻・雨漏り・配管の健全性を写真で可視化しましょう。」
「用途によって法規・消防・換気・電気容量が変わります。別府の“塩・湿・風・スケール”条件を前提に、金物・ダクト・外部フードまで仕様化すると長持ちします。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

診断報告（構造・白蟻・雨漏り・配管・電気容量・換気風量）
工事範囲図（平面・展開・設備系統図・ダクトレイアウト）
仕様書（製品型番・性能値：塗料/窓Uw・断熱R・屋根板厚・ルーフィング規格）
既存撤去・産廃・残置物処分、仮設（足場・養生）
追加単価表（腐朽材交換m、配管延長m、補修一式）
工程写真提出（防水・断熱・配管・電気）と保証（施工/製品）
申請関係（用途変更・消防・旅館業/民泊）の可否

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査・診断：1〜2週間
企画・積算・申請：2〜6週間（民泊/用途変更は+2〜6週間）
工期目安：表層1〜2週間／部分改修3〜8週間／包括改修2〜5カ月
ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）。梅雨・台風期は仮防水・養生・室内保管を徹底

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

コスト最適化
- 優先順位（防水・安全・設備→断熱→内装・外構）で段階実施
- 屋根・外壁・窓は同時施工（足場共用）で-8万〜15万円
- 在庫品・規格寸法の採用、特注を最小化
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ・給湯省エネ・空き家活用/移住促進等（年度で要件・枠が変動）
- 大分県・別府市：空き家活用・子育て・省エネ・耐震の上乗せ制度がある年度あり
申請のコツ
- ほぼ全て着工前申請。製品型番・性能証明・施工前後写真・図面・見積が必要
- 最新情報は別府市役所住宅支援窓口・大分県公式・国交省/観光庁サイトを確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

予算の大半を内装に投下
- 回避：屋根・外壁・雨仕舞・配管・電気など“見えない要”を先行
使途未定で工事着手
- 回避：賃貸/民泊/店舗/自用を確定し、法規・設備・運営条件を合わせる
配管・電気容量不足
- 回避：雑排水・給水圧・分電盤容量を実測、必要なら更新
塩害・風害対策が不足
- 回避：SGL・SUS・塩害仕様フード・耐風固定、年1〜2回の清水洗い計画
近隣トラブル
- 回避：着工前挨拶、騒音・粉塵・駐車動線の共有、工期掲示

第11章｜今日やることチェックリスト

物件情報（所在地・築年・延床・構造・空き家年数）を整理
床下・小屋裏・外皮・配管・分電盤を撮影
活用方針（賃貸/民泊/店舗/二拠点）と目標収支（家賃・稼働・利回り）を決める
同一仕様で3社へ現調・見積依頼（診断→設計→見積の流れを固定）
補助制度と用途申請の有無を確認（着工前申請が原則）

第12章｜依頼先の選び方

必須の資格・体制
- 建設業許可（建築/内装/管/電気/板金等）、一級/二級建築士、木造耐震診断士、既存住宅状況調査技術者
信頼のサイン
- 診断書・設計図・工程写真・保証の“フルパッケージ”提示
- 民泊・用途変更・消防対応の実績、近隣調整の代行
- 1年・3年点検、台風後の臨時点検体制