【別府市 賃貸リフォーム】空室改善のための費用と施工事例

【結論】

別府市の賃貸リフォームは「写真映え×清潔感×設備の最小投資」で回転率を上げるのが近道。最小投資（6万〜20万円）で“3点セット”（アクセント壁＋照明LED化＋水栓/紙巻器等の小物更新）を実施、1K/1DKで20万〜60万円、2LDKで40万〜120万円の“軽中投資”で水回りや床の刷新まで踏み込むと、空室期間短縮と賃料維持/微増が狙えます。別府特有の「塩害・湿気・温泉スケール」対策として、SUS金物・防カビ/撥水素材・耐食フードを採用すると長持ち。見積は「仕様（品番）・数量・単価・原状回復/グレードアップの区分・工期・保証・工程写真」を明記し、同一仕様の3社比較が最短ルートです。

第1章｜別府市の賃貸市場“基本ルールと相場感”

• 需要傾向
  • 別府駅〜北浜周辺：単身/観光関連従事者、家具家電付き需要も
  • 大学・医療エリア：学生/職員向け、ネット無料・宅配BOXの効果◎
• リフォーム費用の目安（1室・税込）
  • 最小投資（フォトジェニック改善）：6万〜20万円
  • 低〜中投資（印象刷新＋軽設備）：20万〜60万円（1K/1DK）
  • 中〜高投資（水回り含む）：40万〜120万円（2DK/2LDK）
  • フル改装（間取り変更・配管更新）：120万〜300万円
• 回収の考え方
  • 空室1カ月短縮＝家賃1カ月分の効果。投資回収8〜12年を基準に可否判断
  • 家賃UP目安：小投資で+1,000〜3,000円、中投資で+3,000〜8,000円

第2章｜別府の環境に合わせた仕様選び（塩・湿・スケール対策）

• 内装：防カビ・撥水クロス、石目/マット質のアクセントで写真映え
• 床：フロアタイル（耐水/耐傷）を基本、洗面/トイレは防水CF
• 金物/設備：SUS（ステン）金物、塩害仕様の換気フード、タッチレス水栓はスケール清掃が容易な型
• 換気：24時間換気の風量確保（ダクト径・曲がり回数を確認）、浴室/トイレの換気性能UP

第3章｜投資パターン別の概算（1K/1DK/2LDK）

• 1K/1DK（20〜30㎡）
  • ミニマム刷新：クロス一部（アクセント）＋照明LED＋小物交換＝6万〜18万円
  • 写真映え重視：全クロス量産＋床フロアタイル＋鏡/棚＝18万〜40万円
  • 設備強化：ミニキッチンor水栓更新・温水便座・TVドアホン＝30万〜60万円
• 2DK/2LDK（45〜60㎡）
  • ミニマム刷新：LDKアクセント＋全室LED＋床一部＝25万〜55万円
  • 水回り強化：洗面W600/750・温水便座・キッチン水栓更新＝40万〜90万円
  • ファミリー訴求：対面カウンター造作・室内物干し・収納可動棚＝60万〜120万円
• 共通の“効く”付帯
  • ネット無料（共用型）：月額オーナー負担500〜1,200円/戸で成約率UP
  • 宅配ボックス：据置1万〜8万円/台（共用部設置）

第4章｜部位別の費用目安

• 内装
  • 壁紙張替え（6畳・量産）：3.5万〜6.5万円／1000番台：5万〜9万円
  • 床フロアタイル（6畳）：4万〜9万円、CF：2.5万〜5万円
  • 巾木/見切り/ハウスクリーニング：0.8万〜2万円
• 水回り・設備
  • 温水洗浄便座：2.5万〜5万円、洗面台W600：4万〜9万円
  • ミニキッチンW1200〜1500：12万〜28万円
  • 換気扇/レンジフード交換：1.5万〜6万円
  • TVモニターホン：1.5万〜3.5万円、照明一式：1万〜3万円
• 玄関・外観
  • 玄関シート/ハンドル交換：1.5万〜4万円、集合ポスト更新：1万〜5万円/戸
  • 駐車場ライン引き・外部照明：2万〜10万円

第5章｜別府市の具体的な施工事例

事例A｜1K 22㎡・写真映え特化（北浜）

• 施工：2024年9月
• 仕様：全室クロス量産＋1面アクセント、床フロアタイル、LEDシーリング、温水洗浄便座、玄関ハンドルSUS
• 費用：24.6万円／工期：2日
• 成果：募集19日で成約、家賃+2,000円、クリック率約1.8倍

事例B｜2LDK 55㎡・水回り＋内装（石垣東）

• 施工：2023年11月
• 仕様：洗面W750交換、トイレ温水便座、キッチン水栓タッチレス、LDKアクセント、TVドアホン
• 費用：63万円／工期：2.5日
• 成果：空室2カ月→3週間、賃料+4,000円、法人契約獲得

事例C｜1LDK 40㎡・ネット無料＋外観ポイント（上人ケ浜）

• 施工：2024年5月
• 仕様：共用ネット導入、宅配ボックス、エントランス照明更新、玄関ダイノック
• 費用：86万円／工期：3日
• 成果：申込2件競合、入居期間長期化が見込める層に訴求

第6章｜専門家コメント

• 「別府は“塩・湿・スケール”で素材劣化が早まりやすい。SUS金物・撥水クロス・フロアタイルといったローメンテ素材を標準化すると、退去ごとの手戻りが減ります。」
• 「見積は原状回復とグレードアップを区分し、共用部（照明・ポスト・駐車場ライン）への小投資で棟全体の印象を底上げしましょう。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 仕様書（メーカー・品番・色）と数量（クロスm²、床m²、器具型番）
• 原状回復と付加価値工事の区分、敷金精算に関わる範囲
• 養生・処分・共用部清掃の明記
• 工期・入居可能日・鍵の受け渡し（スマートロックは設定含む）
• 保証（施工/機器）と不具合時の駆け付け体制
• 工程写真・完了報告（募集写真に転用可能）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 退去連絡〜現調：即日〜3日
• 見積・仕様確定：2〜7日（サンプル確認）
• 工期：1K 1〜3日、2LDK 2〜5日（水回り含むと+1〜3日）
• 繁忙期対策：1〜3月の募集に合わせ逆算、梅雨は乾燥・臭気管理を徹底

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

• コスト最適化
  • 退去日から逆算し、複数業種の同日化で短工期
  • 在庫品・量産品を活用、アクセントと照明で差別化
  • ネット無料・宅配ボックスは一括導入で戸当たりコスト圧縮
• 補助・支援
  • 省エネ（内窓・高効率設備）やバリアフリー（手すり等）で国/県/市の補助対象になる年度あり
  • 空き家活用や子育て世帯向け改修で上乗せ施策が出る場合あり
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請・製品型番の適合・施工前後写真が必須。早めに要件確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 写真が暗く内見まで辿り着かない
  • 回避：昼白色LED・高演色、広角撮影、退去直後に写真先行撮影
• 原状回復とグレードアップの線引き曖昧
  • 回避：国交省ガイドラインの基準で明文化、見積区分を分ける
• キッチン/UBだけ更新し他が古臭い
  • 回避：床・建具・照明という“面”も同時に整える
• 塩害で外部金物が早期劣化
  • 回避：SUS金物・塩害仕様フード、端部防錆と年1〜2回の清水洗い

第11章｜今日やることチェックリスト

• ターゲット（学生/単身/ファミリー/法人）と希望賃料を設定
• 間取り・㎡・築年・競合物件の家賃/設備を調査
• 現状写真（玄関・LDK・水回り・バルコニー）を撮影
• 同一仕様で3社に見積依頼（品番・m²・型番固定）
• 募集戦略（家賃・フリーレント・家具家電・ネット無料）を管理会社と確定

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可（内装/電気/管工事）、賃貸不動産経営管理士が在籍
• 信頼のサイン
  • 募集写真を意識した見せ方（ビフォー/アフター）提案
  • 工程写真・完了報告、短工期での段取り力
  • 1年以内の不具合無償手直しと駆け付け

第13章｜まとめ

• 別府市の賃貸リフォームは、小投資6万〜20万円で写真映え改善→回転率UP、中投資20万〜60万円で家賃維持/UP、築古は水回り含め40万〜120万円が目安
• “塩・湿・スケール”対策の素材/金物と換気を標準化し、退去毎の維持コストを低減
• 見積は「仕様・数量・単価・区分・工期・保証」を明記、同一仕様の3社比較と募集戦略の連動で収益最大化

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