別府市でリノベーションを成功させる！費用と工期・実例を紹介

【結論】

別府市のリノベーション成功のカギは「別府固有の環境（塩害・湿気/温泉スケール・強風）を前提にした仕様設計」と「数値と記録で可視化する工程管理」。費用の目安は、表層リフレッシュ80万〜260万円、部分リノベ（LDK拡張・水回り2点・一部断熱/窓）300万〜900万円、フルリノベ（間取り再編・水回り総替え・断熱窓・配管/電気更新）900万〜2,000万円。工期は2〜5日（表層単体）〜2〜4週間（部分）〜1.5〜4カ月（フル）。見積は「型番・性能値（Uw/η・R値・板厚t・風量）・数量根拠・施工基準値（塗布量/重ね幅/ビスピッチ/可使時間）・塩害/換気ディテール・工程写真・保証」を明記し、同一仕様で3社相見積が最短ルートです。

第1章｜別府市のリノベーション“基本ルールと相場感”

• 改修レベル（戸建30坪/マンション60〜80㎡の目安）
  • 表層リフレッシュ：80万〜260万円（全室クロス・床一部・照明・美装）
  • 部分リノベ：300万〜900万円（LDK化、キッチン or 浴室＋トイレ/洗面、内窓6〜8、部分断熱）
  • フルリノベ：900万〜2,000万円（間取り再編・水回り総替え・内窓10・天井床断熱・配管/分電盤更新・外皮一部）
• 主要工事の相場（税込）
  • キッチン：I型60万〜120万／対面化90万〜180万
  • 浴室（UB）：80万〜150万（在来→UBは100万〜190万）
  • トイレ：20万〜45万、洗面：4万〜15万
  • 窓（内窓）：3.5万〜12万/窓、玄関断熱ドア：20万〜45万
  • 外壁塗装：80万〜160万、屋根カバー（SGL）：70万〜180万
  • 配管樹脂化：25万〜80万、分電盤/専用回路：8万〜25万

第2章｜成功のコツ（別府“ならでは”の仕様を標準化）

• 塩害対策：外部金物・ビス・外部フードはSUS/塩害仕様、屋根・外装はSGL＋端部防錆、年1〜2回の清水洗い
• 湿気/温泉スケール：ホーロー/ステン面材、撥水/防汚パネル、スケール清掃しやすい水栓
• 風（海風・谷風）：レンジフードは風圧対策、サッシ/シャッターは耐風圧等級を確認、屋根端部固定を強化
• 換気の数値化：ダクト径/長さ/曲がり回数から風量設計、24時間換気は風量測定と清掃計画まで

第3章｜工期と標準工程

• 代表工期
  • 表層（内装1室）：1〜3日／住設1点：1〜3日／外装（塗装）：10〜18日
  • 部分リノベ：2〜4週間（LDK＋水回り2点＋内窓等）
  • フルリノベ：1.5〜4カ月（解体→配管電気→断熱→造作→仕上げ）
• 標準工程のポイント
  1. 現地診断（床下/小屋裏・屋根外壁・配管・分電盤・換気）＋写真記録
  2. 設計・仕様確定（型番・性能・塩害/換気ディテール）
  3. 解体後再点検（腐朽・白蟻・土間・配管）→追加は単価表で公正精算
  4. 試運転・検査（風量/絶縁/漏水）→引渡し資料（工程写真・保証）

第4章｜別府市の実例

事例A｜LDKホテルライク×断熱（石垣東・18畳）

• 仕様：600角石目フロアタイル、マットグレー壁紙、コーブ＋ダウン8灯、内窓Low‑E×2
• 費用/工期：62万円／3日
• 効果：夜の質感UP、冬の体感改善、清掃性◎

事例B｜キッチン対面化（観海寺・戸建）

• 仕様：LIXIL リシェルSI2550（セラミック）、同時給排フード（塩害フード）、食洗機、腰壁造作
• 費用/工期：188万円／4日
• 効果：家事動線-20％、油煙停滞が減少

事例C｜浴室 在来→UB＋換気強化（上人ケ浜）

• 仕様：TOTO サザナ1616、断熱パック、高断熱床、浴乾200V、追い焚き配管樹脂化、SUSフード
• 費用/工期：168万円／6日
• 効果：底冷え・カビ抑制、梅雨時の乾燥時短

事例D｜内窓＋玄関断熱（北浜・戸建）

• 仕様：プラマードU×6（方位別Low‑E）、断熱ドアK4
• 費用/工期：104万円（補助前）／1.5日
• 効果：結露ほぼ解消、騒音体感-10dB、体感温度UP

事例E｜屋根SGLカバー＋外壁ラジカル塗装（上人ケ浜）

• 仕様：SGL横葺t0.4、高耐久ルーフィング、棟樹脂貫板＋SUSビス、全目地撤去打替え
• 費用/工期：238万円（足場込）／14日
• 効果：台風時の安定、端部錆リスク低下、再塗装周期延長

事例F｜包括改修（石垣東・戸建30坪）

• 仕様：キッチン/UB/洗面/トイレ総替え、内窓10、天井床断熱、配管樹脂化、分電盤更新、外装部分補修
• 費用/工期：1,128万円／3カ月
• 効果：快適性・省エネ・維持管理性を同時改善、海風対策で長持ち

第5章｜見積書の見方（実務チェックリスト）

• 製品型番・性能値（窓Uw/η、断熱R、塗料名/塗布量、屋根板厚t・ルーフィング規格、換気風量）
• 数量根拠（m²・m・台数・缶数・回数・役物点数）
• 施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・可使時間・含水率）
• 塩害/換気ディテール（SUS/塩害フード・端部防錆、ダクト径・長さ・曲がり）
• 付帯（撤去・産廃・養生・足場・搬入動線）、内装復旧の範囲
• 記録・保証（工程写真、試運転票：風量/絶縁/漏水、施工/製品保証）

第6章｜スケジュールとベストシーズン

• 現地調査〜概算：1〜3日（塩害・湿気・風の影響確認）
• 仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム・サンプル）
• 発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
• 工期目安：表層5〜10日／部分2〜4週間／フル1.5〜4カ月
• ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）。梅雨・台風期は順延条件・仮防水・材料室内保管を明文化

第7章｜費用最適化と補助制度（2025年）

• コスト最適化
  • 足場が絡む工事（屋根・外壁・窓）を同時化（-8万〜15万円）
  • 在庫型番・規格寸法を優先し特注最小化
  • 職種同日工程で短工期、仮住まい費を抑制
• 補助・支援
  • 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
  • 大分県・別府市：省エネ/耐震/子育て・高齢者改修の上乗せ（年度変動）
• 申請のコツ
  • 着工前申請が原則。型番・性能証明・施工前後写真・図面・見積を準備

第8章｜よくある落とし穴と回避策

• 解体後の追加膨張
  • 回避：数量仮定・追加単価表を契約添付、解体後の発見事項会議を設定
• 換気不足でカビ・臭い戻り
  • 回避：ダクト計算・風量測定、外部フード塩害仕様
• 外皮の固定/防水不足
  • 回避：端部多重処理（捨て板/気密テープ/シール）、ビスピッチ遵守
• 色/面材の“現場差”
  • 回避：A4以上サンプルを現地光＋想定照明で確認、配灯図と造作図の事前確定

第9章｜今日やることチェックリスト

• 優先テーマ（省エネ/水回り/外装/デザイン/間取り）を決める
• 図面・寸法・立地（海近/高台）と症状（結露/錆/雨染み）を整理
• 同一仕様で3社に現地見積を依頼（型番・性能・数量・基準値固定）
• ショールームで型番・色番・清掃性を確認
• 補助枠・申請期限・着工前申請の可否をチェック

第10章｜まとめ

• 別府市のリノベは「環境前提の仕様×数値と記録×工程同時化」で成功率が上がる
• 費用は表層80万〜260万円、部分300万〜900万円、フル900万〜2,000万円、工期は1.5〜4カ月が目安
• 見積は「型番・性能値・数量・基準値・付帯・保証・写真」を明記、3社比較とショールーム確認で納得の着地へ

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