【別府市 屋根メンテナンス】点検・防水・塗装の費用と実例

【結論】

別府市の屋根メンテナンスは「定期点検（年1回＋台風後）」「防水系メンテ（シーリング・ルーフィング補強など部位別）」「塗装（再防水・美観回復）」の三本柱。費用目安は、精密点検0〜2万円、部位別の防水補修1.5万〜25万円、屋根塗装（80〜100㎡・3工程）でシリコン58万〜88万円／ラジカル62万〜95万円／フッ素78万〜120万円。海風・強日射・温泉ガス（硫黄分）の影響が強い別府では、点検で“棟・谷・取り合い・端部”を最優先、塗装時はスレートの縁切り（タスペーサー）と金属部の2液エポ防錆、端部二重シールを標準化。見積は「材料名・塗布量/膜厚・ケレン等級・ルーフィング/シール材の品名・写真記録・保証」を明記し、同一仕様で3社相見積が失敗回避の近道です。

第1章｜点検の費用と内容（別府で見るべき箇所）

• 費用目安
  • 目視＋ドローン：0〜1万円（見積時は無料が多い）
  • 小屋裏点検・散水試験：5千〜2万円（事前合意）
• 点検範囲（重点）
  • 棟板金（浮き・ビス抜け）／谷樋（腐食・穴）／取り合い（外壁・バルコニー立上り）／端部・ケラバ
  • 屋根材の割れ・粉化（スレート）、白錆・赤錆（金属）、瓦のズレ・棟の崩れ
• 診断書（良い例）
  • 写真＋位置図＋劣化ランク（A〜C）＋推奨工事と概算＋緊急度
• 点検頻度
  • 年1回＋台風・暴風雨・雹後に臨時点検（沿岸・高台は頻度を増やす）

第2章｜防水メンテナンス（部位別の工法と費用）

• 棟板金まわり
  • 再固定・端部二重シール：1.5万〜5万円
  • 棟板金交換（樹脂貫板＋SUSビス／棟10〜20m）：8万〜20万円
• 谷樋（谷板金）
  • SUS/SGLへの交換（1本5〜8m）：8万〜25万円
  • 下部に改質アスファルトルーフィング差し込みで止水強化
• 取り合い・立上り（バルコニー・外壁）
  • 捨て板金新設＋立上りルーフィング増張：5万〜25万円
  • シール更新（ノンブリード、プライマー規定量）
• 雨樋・開口部
  • 部分交換・勾配調整：1.5万〜6万円／全交換10万〜25万円
• 注意（別府対策）
  • 銅谷は温泉ガスで腐食しやすい→SUS/SGL指定
  • ビスはSUS、ピッチ150〜200mm、端部は変成シリコンで二重止水

第3章｜屋根塗装の費用・耐用・仕様（80〜100㎡）

• 価格と耐用（税込の目安）
  • シリコン：58万〜88万円（耐用8〜12年）
  • ラジカル：62万〜95万円（耐用10〜13年）
  • フッ素：78万〜120万円（耐用12〜18年）
• 仕様の勘所
  • スレート：バイオ洗浄→浸透シーラー（脆弱時2回）→中・上塗り、縁切り（タスペーサー）
  • 金属：ケレン（ST2〜3）→2液エポ防錆→高耐候（遮熱）上塗り
  • 端部シール・棟の再固定（樹脂貫板＋SUSビス）を同時に
• 含まれやすい項目
  • 高圧/バイオ洗浄、下地補修、足場（12万〜20万円）、写真台帳、保証（3〜8年）

第4章｜環境特性に合わせた“長持ち仕様”（別府）

• 素地洗浄：塩分除去の淡水リンスを十分に（海塩＋温泉ガス環境）
• 金属端部：SGL材・SUS金物・2液エポ防錆、端部二重シール
• ルーフィング：改質アスファルト（粘着/自着）を谷・立上り二重
• 換気・遮熱：棟換気の新設/更新、遮熱塗料・高反射色で小屋裏-1〜3℃を狙う

第5章｜面積別の概算早見表（スレート想定・3工程）

• 屋根60〜80㎡：シリコン52万〜78万／ラジカル55万〜85万／フッ素68万〜105万
• 屋根80〜100㎡：シリコン58万〜88万／ラジカル62万〜95万／フッ素78万〜120万
• 屋根100〜130㎡：シリコン68万〜105万／ラジカル72万〜115万／フッ素90万〜138万
• 係数：急勾配・3階・太陽光あり・棟板金多は+10〜25％、下地劣化で上下

第6章｜別府市の実例

事例A｜別府市石垣東・スレート95㎡・点検→棟補修→塗装

• 施工：2024年10月
• 内容：ドローン＋小屋裏点検→棟樹脂貫板化＋SUSビス→SK クールタイトSi（遮熱）＋タスペーサー
• 費用：総額96万円
• 効果：バタつき消失、小屋裏温度ピーク約-1.5〜2℃、塩害面の退色抑制

事例B｜別府市亀川・瓦屋根120㎡・防水補修

• 施工：2023年11月
• 内容：谷SUS交換＋下部ルーフィング増張、周辺瓦差し直し、雨樋一部更新
• 費用：24.6万円
• 効果：大雨時の漏水解消、落葉詰まり低減

事例C｜別府市鉄輪・金属85㎡・塗装メンテ

• 施工：2024年5月
• 内容：手工具ケレンST2→2液エポ防錆→SK クールタイトF（フッ素遮熱）
• 費用：98万円
• 効果：白錆再発抑制、艶持ち・低汚染性向上、体感温度低下

第7章｜専門家コメント

• 「メンテの核心は“下地づくりと端部処理”。スレートは縁切り、金属は2液エポ防錆、谷・取り合いはルーフィング二重と捨て板金で止水線を上げるのが別府の正解です。」
• 「品質は記録で担保。含水率（概ね15％以下）・塗布量/膜厚・ビスピッチ・天候ログ・工程写真を提出できる会社を選びましょう。」

第8章｜見積書の読み方（失敗しないチェックリスト）

• 診断エビデンス（写真・位置図・小屋裏所見・散水結果）
• 仕様明細（塗料名・下塗り種別・規定塗布量/缶数、ケレン等級）
• 防水資材（ルーフィング名、シール材＝ノンブリード、二重処理範囲）
• 施工方法（タスペーサー数量、SUSビス/ピッチ、樹脂貫板の明記）
• 役物数量（谷・ケラバ・軒先・棟・換気・雪止め）
• 仮設（足場・養生）と撤去処分（石綿時の対応）
• 品質記録（工程写真・膜厚/含水率・天候ログ）
• 保証（雨漏り◯年・塗膜◯年）と対象/除外

第9章｜ベストシーズンとスケジュール

• 調査〜見積：1〜3日（ドローン点検）
• 工期：防水補修 半日〜2日／塗装2〜5日（天候順延あり）
• ベストシーズン：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）
• 梅雨・台風期：日締め仮防水、可使時間厳守、材料保管と飛散対策

第10章｜まとめ

• 別府市の屋根メンテは、点検0〜2万円、防水補修1.5万〜25万円、塗装58万〜120万円が基準
• “海風・日射・温泉ガス”対策として、SGL/SUS・改質アスファルト・2液エポ防錆・縁切り・二重シールをセット化
• 見積は「仕様・数量・材料・端部処理・保証・写真台帳」で厳密比較。3社相見積と写真記録で品質とコスパを両立

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