【大分市 二世帯住宅リフォーム】費用相場と間取り変更の成功例

【結論】

大分市の二世帯住宅リフォーム費用は、部分共有タイプで350万〜900万円、部分分離（キッチン・浴室どちらか増設）で700万〜1,500万円、完全分離（上下/左右で水回り各1式＋玄関分離）で1,300万〜2,800万円が目安（木造30〜40坪・外構別）。成功の鍵は「生活動線と音・臭い・温熱の分離設計」と「法規・設備容量（電気・給排水）の事前確認」。見積は「間取り図（新旧）・配管/電気系統図・換気計画・断熱/気密仕様・工程写真・保証」を明記し、地元3社の同一仕様相見積が最短ルートです。

第1章｜大分市の二世帯リフォーム“基本ルールと相場感”

• タイプ別費用の目安（税込）
  • 部分共有（玄関・浴室共有、キッチン2つ）：350万〜900万円
  • 部分分離（キッチン/浴室を1つ増設、洗面・トイレも各世帯）：700万〜1,500万円
  • 完全分離（玄関・キッチン・浴室・洗面・トイレ各2式、上下or左右分離）：1,300万〜2,800万円
• 主な内訳
  • キッチン増設：60万〜140万円、パントリー造作：15万〜45万円
  • 浴室増設（UB）：100万〜190万円（在来→UBは上振れ）
  • トイレ/洗面増設：20万〜45万円／4万〜15万円
  • 玄関分離（ドア＋土間・収納）：25万〜90万円
  • 断熱・内窓：20万〜150万円、間仕切り・防音：20万〜120万円
  • 給湯・分電盤増強・専用回路・メーター分割：20万〜120万円
• 変動要因
  • 給排水の立ち上げ位置・勾配、柱・耐力壁の位置、吹抜や階段の動線、アスベスト、外構/駐車計画

第2章｜間取り計画のコツ（動線・音・温熱の三本柱）

• 動線
  • 玄関→手洗い→LDK→個室の流れを世帯ごとに完結。共有の場合は「玄関近くに共用手洗い」を設けると衛生的
  • 上下分離は“上階が若世帯”が基本。水回り直下の梁/配管経路を早期確定
• 音・臭い
  • キッチンは同時給排フード、寝室/子ども室の上下に水回りを重ねない
  • 天井・壁の遮音（GW＋防音ボード、床は遮音直貼りLL-45等）
• 温熱・省エネ
  • 内窓＋天井/床断熱で温度差を是正。玄関分離時は断熱ドア
  • 換気は系統を分け、トイレ・浴室は風量計算（ダクト径/長さ/曲がり数）
• 管理・プライバシー
  • 玄関・ポスト・インターホンを世帯別、宅配ボックスは共用でもゾーニング明確に

第3章｜面積・スケール別の概算早見表（30〜40坪木造の目安）

• 30坪・部分共有（キッチン増設＋間仕切り＋内窓）
  • 予算：350万〜700万円／工期：4〜8週間
• 35坪・部分分離（浴室/洗面/トイレ増設＋キッチン更新）
  • 予算：800万〜1,400万円／工期：8〜12週間
• 40坪・完全分離（玄関分離＋水回り各2式＋断熱改修）
  • 予算：1,400万〜2,800万円／工期：12〜20週間
• 係数
  • 劣化（雨漏り・白蟻・配管総替え）：+15〜35％
  • 沿岸塩害仕様（SUS/塩害フード）：+3〜8％
  • 構造補強（耐震含む）：+40万〜300万円

第4章｜大分市の具体的な成功事例

事例A｜部分共有→キッチン2つ化（大分市明野東・35坪）

• 施工：2024年10月
• 仕様：2FにI型キッチン2550新設（食洗機・同時給排フード）、1F既存は入替、遮音直貼り床LL-45、内窓Low-E×6
• 費用：総額928万円／工期：9週間
• 成果：朝夕のキッチン渋滞解消、上下の生活音-10dB体感、冬の体感温度UP

事例B｜上下完全分離＋玄関分離（大分市高城台・40坪）

• 施工：2023年12月
• 仕様：玄関2カ所、1・2FにUB/キッチン/洗面/トイレ各1、分電盤系統分け、給湯器2台、断熱ドアK4、内窓×10
• 費用：総額2,180万円／工期：18週間
• 成果：プライバシー確保と来客動線の整理、光熱費の家計分離が明瞭

事例C｜部分分離＋バリアフリー（大分市坂ノ市・32坪）

• 施工：2024年6月
• 仕様：1Fに浴室・洗面・トイレ新設、引戸化・段差解消、手すり、熱交換換気、床下断熱R2.5
• 費用：総額1,248万円／工期：12週間
• 成果：介助が楽に、冬の底冷え解消、臭い・湿気の干渉が減少

第5章｜地域特性に合わせた仕様（大分市版）

• 沿岸（生石・坂ノ市・佐賀関）
  • 外部金物SUS、レンジ/浴室フードは塩害仕様、外壁役物も耐食材
• 高台・角地（明野・高城台）
  • 風圧対策（ドアクローザー・風圧シャッター）、屋根はSGL・立平葺、断熱・気流止めで温度差低減
• 多湿・梅雨
  • 乾燥養生と24時間換気の実効風量、配管結露防止（保温材）を徹底

第6章｜専門家コメント

• 「二世帯は“音・臭い・温度”の分離設計が満足度を左右します。遮音・換気・断熱を図面で数値化し、試運転記録を残す会社を選んでください。」
• 「見積は間取り変更図と配管・電気の系統図が必須。分電盤容量・専用回路、排水勾配、ダクト径・長さ・曲がり数の根拠を明記するとトラブルを防げます。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 新旧平面図・断面図、耐震/補強の有無、開口・梁補強の仕様
• 配管系統図（給水・給湯・排水・追い焚き）と勾配、保温・遮音仕様
• 電気系統図（分電盤容量、専用回路、200V機器、回路分け）
• 換気計画（ダクト径・長さ・曲がり回数、外部フード材質）
• 断熱・内窓（R値・Uw値）、遮音（床LL-45/壁の防音ボード）
• 撤去・産廃・養生、工程写真、保証（施工/設備）と追加単価表

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 現地調査・ヒアリング：1〜2週間（家族会議・分担表）
• 基本/実施設計：2〜4週間（ショールーム・サンプル確定）
• 見積調整・申請：1〜2週間（補助・融資確認）
• 工期：部分共有4〜8週間、部分分離8〜12週間、完全分離12〜20週間
• ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
• 梅雨・台風期：順延条件、仮設計画（水回り・生活動線）を事前合意

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

• コスト最適化
  • 既存配管/ダクト経路を活かす、在庫型番採用、職種同日で工期短縮
  • 屋根外壁・内窓・断熱は同時施工で足場/養生共用（-8万〜15万円）
• 補助・支援
  • 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、子育て・高齢者向け改修
  • 大分県・大分市：バリアフリー・省エネ・耐震の上乗せ制度（年度で変動）
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請、製品型番・性能値・図面・施工前後写真が必要。自治体サイトで最新確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 排水勾配不足・臭気逆流
  • 回避：立ち上げ位置と勾配1/50〜1/100を事前設計、配管保温
• ブレーカー落ち・系統トラブル
  • 回避：分電盤容量・専用回路の確保、系統分けを図面化
• 上下の生活音ストレス
  • 回避：遮音直貼り床・防音ボード・配管遮音、寝室直上に水回りを置かない
• 換気不足でカビ
  • 回避：風量計算、塩害対応フード、24時間換気のメンテ計画
• 共有部の動線混雑
  • 回避：回遊プランと収納の分散、朝夕ピークの動線を分ける

第11章｜今日やることチェックリスト

• 家族全員の要望を書き出し、共有/分離の範囲を決める
• 既存図面・写真（床下・分電盤・配管・ダクト）を揃える
• 予算レンジと優先順位（プライバシー/介護/省エネ/子育て）を整理
• 同一仕様で3社に現地調査と概算依頼（提出期限設定）
• 補助金・ローン（リフォームローン/住宅ローンの一本化）の確認

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可、建築士（一/二級）、建築施工管理技士、管・電気有資格者
• 信頼のサイン
  • 新旧図＋系統図で説明、遮音・換気・断熱の数値根拠
  • 工程写真・試験記録（風量・絶縁・漏水）提出、1年・3年点検体制

第13章｜まとめ

• 大分市の二世帯リフォームは、部分共有350万〜900万円、部分分離700万〜1,500万円、完全分離1,300万〜2,800万円が目安
• 「動線・音・温熱」の分離設計と法規・設備容量の確認が成功の要
• 見積は「間取り図・系統図・換気・断熱/遮音・養生/処分・保証」を明記し、同一仕様の3社比較で品質とコスパを両立

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