由布市のフルリフォーム｜費用総額・工期と失敗しないためのポイント

2025年11月5日

【結論】

由布市でフルリフォーム（間取り・水回り・内装・外皮・設備の総合改修）を行う費用総額は、戸建30坪で900万〜1,800万円、マンション70㎡で700万〜1,500万円が目安。工期は戸建2.5〜4カ月、マンション2〜3.5カ月（設計・申請含めると+2〜4週間）。成功の鍵は「事前診断（屋根外壁・床下/小屋裏・配管/電気・換気）→同一仕様3社相見積→工程写真と試運転記録・保証の契約化」に加え、由布の“冷え・霧（結露）・降雨”に合わせた「窓断熱＋換気の静圧設計＋雨仕舞ディテール」の三点セットを必ず盛り込むことです。

第1章｜由布市のフルリフォーム“基本ルールと相場感”

総額の目安（税込）
- 戸建（延床約30坪）
  - 既存プランを活かす総合改修：900万〜1,400万円
  - 間取り再編＋断熱/窓強化＋外装一部：1,200万〜1,800万円
- マンション（専有60〜80㎡）
  - 間取り調整＋水回り総替え＋内装：700万〜1,200万円
  - スケルトン近い全面改修：1,000万〜1,500万円
部位別の大枠
- キッチン：60万〜120万（対面化90万〜180万）
- 浴室：UB→UB 80万〜145万（在来→UB 100万〜190万）
- トイレ：20万〜45万、洗面：4万〜15万
- 窓/玄関：内窓3.5万〜12万/窓、玄関断熱20万〜45万
- 外壁塗装：80万〜160万、屋根カバー：70万〜180万（足場15万〜30万）
- 断熱：天井10万〜35万、床12万〜45万、壁35万〜120万
- 配管樹脂化25万〜80万、分電盤/専用回路8万〜25万、換気ダクト更新3万〜15万/系統
由布の気候前提
- 朝晩の冷え・霧（結露）・降雨が多い＝窓断熱・気密ディテール・換気風量・防藻/雨仕舞を数値で設計

第2章｜工期と標準工程（住みながら/仮住まいの目安）

工期の目安
- 設計・仕様確定・申請：3〜6週間（マンションは管理承認+1〜2週間）
- 施工：戸建2.5〜4カ月、マンション2〜3.5カ月
標準工程
1. 現地総合診断（屋根外壁・床下/小屋裏・配管/電気・換気）
2. 基本/実施設計（間取り・設備・外皮・耐震/断熱）／ショールーム確認
3. 解体・撤去（工程写真開始）→下地確認・設計修正
4. 構造/防水/配管/電気/換気の一次工事
5. 断熱・気密・窓/玄関・外装・内装・水回りの順に施工
6. 試運転記録（漏水・絶縁・風量）→完了検査・引渡し資料
住みながらの可否
- 内装/窓/外装は可。配管総替え・在来→UB・間取り大幅変更は仮住まい推奨

第3章｜設計の要点

外皮三点
- 内窓（方位別Low‑E）＋天井/床断熱（R天≥3.3・床≥2.2）＋気流止め（床際・間仕切り上）
換気・ダクト
- ダクト径・長さ・曲がり回数の静圧計算、24h換気の風量実測、外部フードは防錆・防風型
雨仕舞ディテール
- 開口三角シール、水切り、透湿防水シートの重ね幅、防水ブーツ（配線/配管貫通）
耐震・屋根
- 必要に応じ耐力壁追加・金物補強、屋根はSGL×高耐久ルーフィング×棟換気×樹脂貫板×SUSビス
水回り“掃除しやすさ”
- 浴室：外せるカウンター・高断熱床・浴乾200V
- キッチン：整流板フード・食洗機・タッチレス水栓、ホーロー/メラミン面材

第4章｜面積・仕様別の概算早見表（戸建30坪/マンション70㎡）

表層リフレッシュ：戸建100万〜220万／マンション80万〜180万
LDK中心（対面化＋内窓6＋内装）：350万〜700万
水回り集中（キッチン＋浴室＋トイレ/洗面＋内装）：450万〜900万
外皮アップ（内窓10＋玄関＋天井床断熱＋外装ポイント）：300万〜650万
フル（回遊LDK＋外皮＋配管/電気）：900万〜2,000万

第5章｜由布市の施工事例

事例A｜回遊LDK＋断熱・換気（挾間・戸建30坪）

課題：寒さ・結露・動線の長さ
施工：キッチン対面化、内窓×6、天井R3.6/床R2.5、レール＋間接照明、ダクト径見直し
費用/工期：598万円／8週間
効果：家事-20％、結露ほぼ解消、体感温度UP

事例B｜浴室更新＋玄関断熱（湯布院町・戸建）

施工：TOTO サザナ1616、浴乾200V、内窓×2、玄関断熱ドアK4
費用/工期：178万円／5日
効果：冬の入浴が快適、玄関の冷気侵入抑制

事例C｜マンション全室内装＋内窓（庄内・70㎡）

施工：全室クロス、床フロアタイル、内窓×6、キッチン照明・水栓更新
費用/工期：142万円（補助前）／7日
効果：写真映え・静粛性UP、結露低減でカビ抑制

事例D｜屋根SGLカバー＋外壁ラジカル塗装（挾間・100㎡）

施工：SGL t0.4、高耐久ルーフィング、棟換気、外壁ラジカル＋防藻、全目地打替え
費用/工期：238万円／14日
効果：小屋裏結露・藻再発を抑制、メンテ周期延長

第6章｜専門家コメント

「成功のコアは“数値と記録”。Uw・η・R、塗布量/重ね幅、ビスピッチ、換気風量の“見える化”が品質の担保になります。」
「由布の冷え・霧・降雨には、内窓×断熱×雨仕舞ディテールの3点セットが最短解。見積・図面・写真でディテールを事前合意しましょう。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

製品型番・性能値（Uw/η・R・塗料グレード・板厚/ルーフィング）
数量根拠（m²・m・台数・缶数・役物点数）と積算根拠図
施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・含水率・可使時間）
付帯（養生・撤去・産廃・足場・搬入/駐車）
試運転記録（風量・漏水・絶縁）と工程写真、保証（施工/製品）
追加単価表（腐朽・配管延長・下地不良時）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜概算：1〜3日（冬季は結露評価も可）
仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム/サンプル）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期：表層5〜10日／部分2〜4週間／フル1.5〜4カ月
ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）
梅雨/冬：可使時間・含水率管理（12〜15％以下）、日締め仮防水、材料室内保管

第9章｜補助制度と費用最適化（2025年）

補助制度
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 由布市/大分県：省エネ・耐震・高齢者/子育て改修の上乗せ枠（年度変動）
申請のコツ
- 着工前申請が原則。型番・性能証明・施工前後写真・図面を準備、枠進捗の定期確認
費用最適化
- 足場は屋根/外壁/窓で共用して-8万〜15万円
- 規格寸法・在庫色を採用し特注削減、職種同日化で工期短縮
- 後付け困難な項目（配管・断熱・窓・換気）を優先