【大分市 マンションリフォーム】内装・水回り工事の費用と注意点

【結論】

大分市のマンションリフォームは、内装更新（6〜12畳/1室）で12万〜45万円、全室内装（2LDK/約60㎡）で35万〜120万円、水回りはキッチン60万〜140万円、浴室（UB）80万〜150万円、トイレ20万〜45万円、洗面4万〜15万円が相場です。管理規約・施工時間・養生動線・騒音粉塵対策を守ることが最重要。共用部に関わる「窓・玄関ドア・躯体への穴あけ」は原則不可、換気ダクト径や電源容量の制約も多いので、事前の規約確認と現地調査が失敗回避の鍵。見積は「品番・面積/数量・下地補修・配管/電気・養生/搬入・処分・保証・工程写真」を明記し、同一仕様で3社相見積が最短ルートです。

第1章｜大分市のマンションリフォーム“基本ルールと相場感”

• 内装（撤去張替・税込）
  • 6畳：12万〜45万円（クロス・床・巾木・軽微補修）
  • 10〜12畳：20万〜75万円
  • 全室内装（2LDK/約60㎡）：35万〜120万円
• 水回り
  • キッチンI型入替（間口2100〜2550）：60万〜120万円／対面化：90万〜180万円（配管・造作含む）
  • 浴室UB→UB（1116/1216/1317）：80万〜145万円（梁欠き対応可）
  • トイレ（便器＋内装）：20万〜45万円、タンクレス＋手洗い：45万〜90万円
  • 洗面W600〜750：4万〜15万円（内装別）
• 省エネ・快適
  • 内窓（樹脂）1窓：3.5万〜12万円、玄関ドアは共用部のため不可が一般的
  • 断熱（天井ブローイング不可、直天は内装制限あり→内窓が主役）
• 共通費用
  • 養生・搬入・仮設：1万〜5万円
  • 産廃処分：1万〜5万円
  • 共用部使用料・申請費：管理規約による

第2章｜マンション特有の注意点（規約・設備・工法）

• 規約・申請
  • 工事時間帯・騒音工事の可否、搬入経路・養生、申請書・工程表・図面提出が必要
  • 専有・共用の境界を確認（窓・玄関・バルコニーは原則共用）
• 設備制約
  • 給排水：床下高さが低く勾配確保が難しい→キッチン・洗面の位置移動は限定的
  • 電気：分電盤容量・専用回路の空き、200V機器（浴乾・IH）の可否
  • 換気：ダクト径・長さ・曲がり回数、外部フードは共用部規格
• 工法のコツ
  • 浴室は梁欠き対応のマンションリモデル型を選定
  • 床は直貼り遮音（LL-45等）指定、フロアタイルで意匠・清掃性UP
  • 壁はボード下地のパテ回数と乾燥管理で仕上がり差

第3章｜部位別の費用詳細と仕様選び

• キッチン
  • I型入替：60万〜120万円（本体45万〜80万＋撤去/配管/電気/内装）
  • 対面化：90万〜180万円（腰壁造作・配管延長・ダクト経路再計画）
  • 推奨：整流板フード、静音シンク、ビルトイン食洗機、タッチレス水栓
• 浴室
  • UB→UB：80万〜145万円、在来→UBは構造次第（要管理組合承認）
  • 推奨：断熱パック、高断熱床、浴室暖房乾燥機（200V）、手すり
• トイレ・洗面
  • トイレ：20万〜45万円（+電源増設1.5万〜3万円）
  • 洗面：4万〜15万円、鏡・照明・水撥ね対策のパネル追加で+1万〜4万円
• 内装
  • クロス（量産〜1000番台）：3.5万〜9万円/6畳
  • 床：フロアタイル4万〜9万円/6畳、直貼り遮音フローリング8万〜18万円/6畳

第4章｜面積・プラン別の概算早見表（大分市の実勢）

• 1K/1LDK（30〜40㎡）
  • 内装全面＋トイレ：35万〜95万円
  • キッチン入替を追加：+50万〜100万円
• 2LDK（50〜65㎡）
  • 内装全面＋洗面＋トイレ：55万〜140万円
  • キッチンor浴室を追加：+60万〜140万円
• 3LDK（70〜85㎡）
  • 内装全面：75万〜180万円
  • キッチン＋浴室更新込み：160万〜320万円
• 係数：梁・配管干渉や上階、エレベーター無しは+5〜15％

第5章｜大分市の具体的な施工事例

事例A｜2LDK 60㎡・内装＋キッチン（大分市田室町）

• 施工：2024年10月
• 仕様：クロス1000番台、床フロアタイル、Panasonic ラクシーナ2550、薄型フード、レール照明
• 費用：総額178万円／工期：6日
• 効果：収納・清掃性UP、写真映えで資産価値を維持

事例B｜1LDK 40㎡・浴室＋トイレ（大分市金池南）

• 施工：2024年6月
• 仕様：TOTO マンションリモデルWY 1216、浴乾200V、節水タンク付便器＋内装
• 費用：総額146万円／工期：4日
• 効果：底冷え改善、洗濯乾燥が梅雨でも快適

事例C｜3LDK 75㎡・内装全面＋内窓（大分市高砂町）

• 施工：2023年12月
• 仕様：全室クロス・床フロアタイル、YKK AP プラマードU×6窓（Low-E）
• 費用：総額142万円（補助前）／工期：7日
• 効果：結露ほぼ解消、冬の体感温度UP・騒音低減

第6章｜専門家コメント

• 「マンションは“管理規約と設備制約の読み解き”が肝。配管勾配やダクト経路、分電盤容量を先に確定し、図面で共有してください。」
• 「見積は型番・面積・数量・工事区分（専有/共用の取り合い）・養生/搬入・処分・工程写真・保証を明記。騒音工程は時間割計画が必須です。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 製品型番・シリーズ、サイズ（例：WY 1216、ラクシーナ2550）
• 数量根拠（m²・m・台数・回数）、下地補修の数量
• 設備工事（給排水延長m、電源増設、分電盤容量、ダクト径/長さ）
• 養生・搬入・産廃・共用部使用の記載
• 工程写真提出（撤去→下地→設置→試運転）、保証（施工/製品）
• 追加単価表（想定外の配管・下地不良時）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 現地調査〜見積：2〜7日（管理組合への事前相談含む）
• 仕様確定・申請：1〜2週間（承認期間は物件により+1〜2週間）
• 発注〜納品：1〜3週間（品薄時+2〜4週間）
• 工期目安：内装2〜7日、水回り各2〜5日、全体同時で1〜3週間
• ベストシーズン：3〜6月／10〜11月、梅雨・台風期は養生と搬入計画を厳守

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

• コスト最適化
  • 同一仕様で3社相見積、在庫型番中心、職種同日段取りで短工期化
  • 内窓・給湯・断熱と組み合わせて補助金の対象に
• 補助・支援の例
  • 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
  • 大分県・大分市：省エネ・子育て/高齢者向け改修の上乗せ制度（年度により変動）
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請・製品型番・性能値・施工前後写真が必須。管理組合の承認時期も逆算

第10章｜よくある落とし穴と回避策

• 換気ダクト風量不足・臭い戻り
  • 回避：ダクト径/長さ/曲がり回数の計算、外部フードの清掃・交換
• 分電盤容量不足でブレーカー落ち
  • 回避：200V機器の有無と専用回路を確認、容量不足は分電盤更新
• 床の遮音規約違反
  • 回避：LL-45等級の直貼り遮音フローリングや下地システムを採用、管理規約を事前承認
• 共用部の養生・搬入トラブル
  • 回避：エレベーター・廊下養生の写真提出、搬入時間枠の遵守
• 仕様変更の後出し
  • 回避：型番・色番・コンセント/スイッチ位置を着工前に確定、図面化

第11章｜今日やることチェックリスト

• 管理規約・工事申請書類を入手
• 間取り図に“やりたいこと”を書き込み（キッチン・浴室・床・照明）
• 分電盤・給湯器・換気ダクト・窓サイズをスマホ撮影
• 同一仕様で3社に現調依頼（提出期限設定）
• 申請〜着工までのカレンダーを作成（繁忙期は前倒し）

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可、マンションリフォームマネジャー、給水装置工事主任技術者、第二種電気工事士
• 信頼のサイン
  • 管理組合対応の実績、申請書類・工程表の雛形
  • 工程写真・試運転記録（絶縁・風量・漏水）提出、アフター（1年点検）

第13章｜まとめ

• 大分市のマンションリフォームは、内装6畳12万〜45万円、2LDK全室35万〜120万円、水回りはキッチン60万〜140万円・浴室80万〜150万円が目安
• 規約・設備制約を早期に確認し、図面化と工程写真・保証の契約化でトラブル回避
• 見積は「品番・数量・下地・配管/電気・養生/搬入・処分・保証」を明記、同一仕様の3社比較で品質とコスパを両立

お問い合わせ情報

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