【大分市中古物件リフォーム】購入後に必要な改修費用と成功事例

2025年11月1日

【結論】

大分市で中古物件（戸建30坪前後・マンション60〜80㎡）を購入後に行うリフォーム費用は、表層リフレッシュ（内装中心）で80万〜260万円、標準改修（内装＋水回り1〜2点＋一部窓/外装）で250万〜600万円、包括改修（間取り・水回り総替え・断熱窓・配管/電気まで）で700万〜1,500万円が目安。成功の鍵は「契約前もしくは引渡し直後の“同行診断”→同一仕様の3社相見積→工程写真・保証の契約化」。沿岸（生石・坂ノ市・佐賀関）は塩害、内陸高台（明野・高城台）は風圧・底冷えを織り込み、窓・外皮・換気を最適化すると満足度が一段上がります。

第1章｜中古物件リフォームの“基本ルールと相場感”（大分市版）

改修レベル（税込の目安）
- 表層リフレッシュ：全室クロス・床一部・照明・小修繕 80万〜260万円
- 標準改修：キッチン or 浴室の更新＋トイレ/洗面＋内窓6〜8＋内装 250万〜600万円
- 包括改修：水回り4点総替え＋内窓10＋天井床断熱＋配管/分電盤更新＋外装の一部 700万〜1,500万円
部位別の実勢
- キッチン：I型入替60万〜120万円／対面化90万〜180万円
- 浴室（UB→UB）：80万〜145万円（在来→UBは100万〜190万円）
- トイレ：20万〜45万円、洗面：4万〜15万円
- 内窓：1窓3.5万〜12万円、玄関断熱ドア：20万〜45万円
- 外壁塗装（30坪・150㎡）：80万〜150万円、屋根カバー：70万〜180万円
- 配管更新（給水・給湯の樹脂化）：25万〜80万円、分電盤/専用回路：8万〜25万円
変動要因
- 雨漏り・白蟻・配管や電気の老朽、アスベスト、足場有無、搬入動線（マンション規約）

第2章｜購入前後の進め方（失敗しない段取り）

購入前（可能なら申込〜契約前に）
- 施工店/インスペクター同行で床下・小屋裏・外装・配管・分電盤・換気を確認、写真と概算を取得
引渡し直後
- 同一仕様で3社相見積（型番・面積・工程・数量を固定）
- 工程写真提出・追加単価表・保証（施工/製品）を契約に明記
- ショールーム/サンプルで型番・色番を確定（A4以上を現地光で）
着工〜完了
- 解体後に再点検（床下・土間・配管）→発見事項は単価表で精算
- 近隣挨拶、仮住まい/鍵管理、工程表と順延条件の共有

第3章｜プラン別“概算早見表”（戸建30坪／マンション70㎡）

表層リフレッシュ
- 戸建：100万〜220万円／マンション：80万〜180万円（全室クロス・床一部・照明・美装）
標準改修（人気の組合せ）
- キッチン入替＋内装＋内窓6：戸建/マンション 300万〜520万円
- 浴室入替＋トイレ/洗面＋内装＋部分外装補修：280万〜580万円
包括改修（回遊LDK＋断熱）
- 戸建：900万〜1,400万円（回遊キッチン・窓10・天井床断熱・配管/電気）
- マンション：800万〜1,300万円（間取り再編・水回り・遮音直貼り床）
係数
- 劣化大（雨漏り・腐朽・配管総替え）：+15〜35％
- 沿岸塩害仕様（SGL・SUS・塩害フード）：+3〜8％
- 3階/複雑形状・搬入難：+10〜25％

第4章｜大分市の成功事例

事例A｜入居前リフレッシュ（大分市金池南・マンション70㎡）

施工：2024年10月／全室クロス量産＋LDKフロアタイル＋照明LED＋スイッチ白化
費用：138万円／工期：8日
効果：写真映えと清潔感、入居直後の手離れが良い

事例B｜標準改修（大分市稙田・戸建30坪）

施工：2024年6月／TOTO サザナ1616、LIXIL ミッテ2550、トイレ更新、内窓6、内装一式、外壁部分修繕
費用：458万円／工期：3週間
効果：家事負担減・光熱費低下、浴室の底冷え解消

事例C｜包括改修（大分市高城台・戸建32坪）

施工：2023年12月／屋根SGLカバー・外壁ラジカル塗装、キッチン/浴室/洗面/トイレ総替え、内窓10、天井床断熱、分電盤更新・給湯/給水一部樹脂化
費用：1,128万円／工期：3カ月
効果：冬の体感温度UP、結露ほぼ解消、メンテ周期延長

第5章｜地域特性を踏まえた設計ポイント

沿岸（生石・坂ノ市・佐賀関）
- 外装：SGLガルバ・SUSビス・塩害仕様フード
- 水回り：ステン/ホーロー面材、換気・ダクトは耐食材
高台・角地（明野・高城台）
- 風圧：立平葺・固定強化、風圧シャッター
- 断熱：内窓＋天井/床断熱、気流止めで底冷え抑制
マンション
- ダクト径・曲がり回数、遮音等級（LL-45等）と管理規約の承認フローを前倒し

第6章｜専門家コメント

「中古は“解体後に出る”が常。数量仮定と追加単価表を契約に添付し、工程写真で合意形成を。」
「大分は塩害・強風・多湿が同居。SGL・SUS・塩害フード、可使時間と乾燥養生の厳守、窓＋断熱の同時実施が満足度を押し上げます。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

製品型番・性能値（Uw/η・R値・塗料名・板厚）
数量根拠（m²・m・台数・缶数・回数・役物点数）
下地補修・配管/電気更新の数量（クラックm、腐朽交換m、配管延長m、専用回路数）
施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・含水率・可使時間）
付帯（養生・撤去・産廃・足場・搬入・駐車）
工程写真提出（下地→防水/気密→仕上げ）、試運転記録（風量・漏水・絶縁）、保証（施工/製品）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜概算：1〜3日（同行診断推奨）
仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム確認）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期目安：表層5〜10日／標準2〜4週間／包括1.5〜4カ月
ベストシーズン：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期：順延条件・仮設計画・室内保管を事前合意

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

コスト最適化
- 屋根・外壁・窓は足場共用（-8万〜15万円）
- 在庫型番・規格寸法採用、特注最小化
- 職種同日段取りで工期短縮、仮住まい費の抑制
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 大分県・大分市：耐震・省エネ・子育て/高齢者改修の上乗せ（年度変動）
申請のコツ
- 原則着工前申請。製品型番・性能要件・図面・施工前後写真が必要

第10章｜よくある落とし穴と回避策

契約後の大幅追加
- 回避：数量仮定＋追加単価表を契約添付、解体後の協議ポイント明文化
配管・電気の更新漏れ
- 回避：分電盤容量・専用回路、給排水材質・勾配を点検
色・面材の“現場差”
- 回避：A4以上サンプルを現地光（朝/昼/夜）で確認、配灯図・造作図を事前確定
施工記録が残らない
- 回避：工程写真・試験記録・使用材料リストの提出を契約条項化

第11章｜今日やることチェックリスト

物件の図面・築年・屋根外壁材・設備の年式を整理
気になる症状（雨染み・結露・配管音・電気容量）を撮影
優先目的（入居時期・省エネ・デザイン・長持ち）を決める
同一仕様で3社に現地・同行調査依頼（提出期限設定）
補助金の募集状況と着工前申請の可否を確認

第12章｜依頼先の選び方

確認したい資格・体制
- 建設業許可（建築/内装/管/電気/塗装/板金等）
- 一級/二級建築士、施工管理技士、既存住宅状況調査技術者、給水装置工事主任技術者、第二種電気工事士
信頼のサイン
- 診断→設計→見積→工程写真→保証まで一貫体制
- 地域特性（塩害・強風・多湿）に即した材質・仕様提案
- 1年・3年点検、台風後の臨時点検体制