由布市の中古住宅リフォーム｜購入後の改修費用と実例まとめ

2025年11月5日

【結論】

由布市で中古住宅（戸建30坪前後・マンション60〜80㎡）を購入後に行うリフォーム費用は、表層リフレッシュ（内装中心）で80万〜260万円、標準改修（水回り1〜2点＋内装＋窓一部/外装軽補修）で250万〜600万円、包括改修（間取り・断熱窓・配管/電気・外皮まで）で700万〜1,500万円が目安。成功の鍵は「購入前〜引渡し直後の同行診断→同一仕様の3社相見積→工程写真・試運転記録・保証の契約化」。由布特有の“冷え・霧（結露）・降雨”に合わせ、窓断熱＋換気風量の是正、外装の雨仕舞ディテール強化（開口三角シール・水切り・防藻）を同時に行うと、体感と耐久が大きく向上します。

第1章｜由布市の中古住宅リフォーム“基本ルールと相場感”

改修レベル別の目安（税込）
- 表層リフレッシュ：全室クロス・床一部/LDK全面・照明・美装 80万〜260万円
- 標準改修：キッチンor浴室の更新＋トイレ/洗面＋内窓6〜8＋内装＋外部軽補修 250万〜600万円
- 包括改修：水回り4点総替え＋内窓10＋天井/床断熱＋配管/分電盤更新＋屋根外壁の一部 700万〜1,500万円
部位別相場（延床30坪/専有70㎡の実勢）
- キッチン：I型入替60万〜120万円（対面化90万〜220万円）
- 浴室：UB→UB 80万〜145万円（在来→UB 100万〜190万円）
- トイレ：20万〜45万円／洗面：4万〜15万円
- 内窓：1窓3.5万〜12万円、玄関断熱ドア：20万〜45万円
- 外壁塗装（150㎡）：80万〜160万円、屋根カバー：70万〜180万円（足場別15万〜30万円）
- 配管更新（給水/給湯樹脂化）：25万〜80万円、分電盤/専用回路：8万〜25万円
由布の気候前提
- 朝晩の冷え・霧（結露）・降雨が多い＝窓・断熱・換気を優先、外装は防藻・雨仕舞を数値化

第2章｜購入前後の進め方（失敗しない段取り）

購入前（可能なら申込〜契約前）
- 施工店/インスペクター同行で床下・小屋裏・屋根外壁・サッシ・配管・分電盤・換気を点検（写真記録）
- “優先順位（止水→設備→窓断熱→内装）”と概算を事前に作る
引渡し直後
- 同一仕様で3社相見積（型番・面積・工程・数量を固定）
- 工程写真・試運転記録（漏水・絶縁・風量）・保証（施工/製品）を契約条項に
- ショールーム/サンプルで型番・色番確定（A4以上を現地光で確認）
着工〜完了
- 解体後に再点検（床下・土間・配管・ダクト）→発見事項は単価表で精算
- 近隣挨拶、鍵管理、工程表・順延条件の共有、引渡し一式（保証書・写真・使用材料表）

第3章｜プラン別“概算早見表”（戸建30坪／マンション70㎡）

表層リフレッシュ
- 戸建：100万〜220万円／マンション：80万〜180万円（全室クロス、LDK床、照明、ハウスクリーニング）
標準改修（人気セット）
- キッチン入替＋内装＋内窓6：300万〜520万円
- 浴室入替＋トイレ/洗面＋内装＋外部軽補修：280万〜580万円
包括改修（回遊LDK＋断熱＋外装ポイント）
- 戸建：900万〜1,400万円（回遊キッチン・窓10・天井床断熱・配管/電気更新）
- マンション：800万〜1,300万円（間取り再編・水回り総替え・遮音床）
係数
- 劣化大（雨漏り・腐朽・配管総替え）：+15〜35％
- 塩害/防藻・撥水トップ・内窓など“由布仕様”加点：+3〜10％
- 勾配地/搬入難/3階：+10〜25％

第4章｜由布市の実例まとめ

事例A｜入居前リフレッシュ（由布市挾間・マンション70㎡）

仕様：全室量産クロス、LDKフロアタイル、照明LED、スイッチ白化
費用/工期：138万円／8日
効果：写真映えと清潔感が向上、入居準備の負担が軽減

事例B｜標準改修＋内窓（由布市湯布院町・戸建30坪）

仕様：TOTO サザナ1616、LIXIL ミッテ2550、トイレ更新、内窓6、内装一式、外壁部分補修
費用/工期：458万円／3週間
効果：家事負担と光熱費を同時に改善、浴室の底冷え解消

事例C｜包括改修（由布市庄内・戸建32坪）

仕様：屋根SGLカバー＋高耐久ルーフィング、外壁ラジカル塗装、水回り4点総替え、内窓10、天井床断熱、分電盤更新・給湯/給水一部樹脂化
費用/工期：1,128万円／3カ月
効果：冬の体感温度UP、結露ほぼ解消、外装メンテ周期を延長

第5章｜由布ならではの設計ポイント（冷え・霧・降雨対策）

窓・断熱・換気
- 内窓＋天井/床断熱＋気流止め、24時間換気の風量実測、ダクト径・曲がり数・外部フード形状まで設計
外装の雨仕舞
- 開口三角シール、水切り、貫通部ブーツ、防藻/撥水トップで白華・藻を抑制
水回り“掃除しやすさ”
- 浴室の外せるカウンター・高断熱床、キッチンの整流板フード・タッチレス水栓

第6章｜専門家コメント

「中古は“解体後に出る”が常。数量仮定と追加単価表を契約に添付し、工程写真で合意形成を。」
「由布の“冷え・霧・降雨”は外皮と換気で勝負。内窓・断熱・雨仕舞ディテール・風量設計をセットに。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

製品型番・性能値（Uw/η・R・塗料グレード・板厚/ルーフィング）
数量根拠（m²・m・台数・缶数・役物点数）と積算根拠図
施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・含水率・可使時間）
付帯（養生・撤去・産廃・足場・搬入/駐車）
工程写真・試運転記録（風量・漏水・絶縁）・保証（施工/製品）
追加単価表（腐朽材・配管延長・下地不良時）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜概算：1〜3日（同行診断推奨）
仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム/サンプル確認）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期目安：表層5〜10日／標準2〜4週間／包括1.5〜4カ月
ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）※梅雨・冬は養生/含水率管理の条項化を

第9章｜補助制度と費用最適化（2025年）

補助制度
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 由布市/大分県：省エネ・耐震・子育て/高齢者改修の上乗せ枠（年度で変動）
申請のコツ
- 着工前申請が原則。型番・性能証明・施工前後写真・図面が必須
コスト最適化
- 足場を伴う屋根・外壁・窓は同時化（-8万〜15万円）
- 在庫型番・規格寸法採用、特注最小化
- 職種同日段取りで工期短縮、仮住まい費を抑制