別府市で中古住宅をリフォームするメリットと費用相場

2025年11月4日

【結論】

別府市で中古住宅を購入してリフォームする最大のメリットは「立地×コスト×仕様自由度」の最適化です。新築より取得総額を抑えつつ（購入＋改修）、別府特有の“塩・湿・風・温泉スケール”に適合した仕様へアップデートでき、体感・光熱費・維持費を同時に改善できます。費用相場は、表層リフレッシュ80万〜260万円、標準改修（内装＋水回り1〜2点＋窓/外装一部）250万〜600万円、包括改修（間取り・水回り総替え・断熱窓・配管/電気まで）700万〜1,500万円（戸建30坪/専有70㎡目安）。成功の近道は「購入前の同行診断→同一仕様の3社相見積→工程写真・保証の契約化」です。

第1章｜中古住宅をリフォームする“5つのメリット”

立地と価格のバランス
- 別府駅・北浜・石垣など人気エリアでも新築より取得総額を圧縮しやすい
別府向け仕様に最適化
- SGL屋根・SUS金物・塩害仕様フード・撥水/防汚面材・換気ダクト径の見直しなど、地域課題へピンポイント対応
省エネ・体感改善
- 内窓＋玄関断熱＋天井床断熱で冬の底冷え・結露・騒音を同時改善、光熱費も低減
間取り・デザイン自由度
- ペニンシュラ対面キッチンや造作洗面、ホテルライクな内装へ刷新可能
ランニングコスト低減
- 配管樹脂化・分電盤更新・外皮耐食化で故障リスクと維持費を抑える

第2章｜費用相場と内訳（別府市の実勢）

表層リフレッシュ（80万〜260万円）
- 全室クロス・床一部（フロアタイル/CF）・照明LED・美装
標準改修（250万〜600万円）
- キッチン or 浴室更新＋トイレ/洗面、内窓6〜8、内装、外装部分補修、換気改善
包括改修（700万〜1,500万円）
- 水回り4点総替え、内窓10、天井床断熱、配管/分電盤更新、屋根・外壁の一部更新
主要パートの目安
- キッチン60万〜120万（対面化90万〜180万）
- 浴室UB80万〜150万（在来→UB：100万〜190万）
- トイレ20万〜45万、洗面4万〜15万
- 内窓1窓3.5万〜12万、玄関ドア20万〜45万
- 外壁塗装80万〜160万、屋根カバー70万〜180万
- 配管樹脂化25万〜80万、分電盤/専用回路8万〜25万
係数（上下要因）
- 塩害・スケール・強風対策（SUS/塩害フード/耐風固定）：+3〜8％
- 劣化大（雨漏り・白蟻・腐朽）：+15〜35％
- 坂地・搬出入困難：+5〜15％

第3章｜購入前後の段取り（失敗しない流れ）

購入前（可能なら申込〜契約前）
- 施工店/インスペクター同行で床下・小屋裏・外皮・配管・電気・換気を点検、写真と概算を取得
引渡し直後
- 同一仕様で3社相見積（型番・面積・工程・数量を固定）
- 工程写真提出・追加単価表・保証（施工/製品）を契約に明記
- ショールーム/実物サンプルで型番・色番を確定（A4以上を現地光で）
着工〜完了
- 解体後に再点検→発見事項は単価表で精算
- 近隣挨拶、鍵管理、工程表と順延条件の共有

第4章｜別府の環境を織り込んだ仕様選び

外皮・金物
- 屋根/外壁・外部フード・ビスはSGL×SUS×塩害仕様で統一、端部防錆＆年1〜2回の清水洗い
換気・ダクト
- 風量＝ダクト径×長さ×曲がり回数で設計、24h換気は風量測定と清掃計画まで
水回り
- ホーロー/ステン面材、撥水・防汚パネル、水栓はスケール清掃が容易な型
窓・断熱
- 方位別Low‑E（西/南＝遮熱、北/東＝断熱）、内窓で結露・防音も同時対策
強風対策
- 屋根端部/谷/ケラバの多重処理、立平や固定強化、サッシ/シャッターの耐風圧等級

第5章｜目的別パッケージと概算（戸建30坪/マンション70㎡）

省エネ・体感UPセット（内窓8＋玄関＋天井床断熱）
- 予算：70万〜135万円（補助前）／効果：結露・底冷え緩和、光熱費-10〜30％目安
水回り更新（キッチン or 浴室＋トイレ・洗面）＋内装
- 予算：180万〜450万円／ポイント：配管・分電盤・換気ダクトを図面化
外装強化（屋根SGLカバー＋外壁ラジカル塗装）
- 予算：180万〜320万円（足場込）／ポイント：板厚t・ルーフィング規格・ビスピッチ・端部処理を明記
LDKデザイン刷新（床フロアタイル＋間接照明＋造作カウンター）
- 予算：25万〜90万円／ポイント：配灯図・回路図・家具配置を同時設計

第6章｜別府市の実例

事例A｜入居前リフレッシュ（北浜・マンション70㎡）

仕様：全室クロス量産、LDKフロアタイル、照明LED、スイッチ白化
費用：138万円／工期：8日
効果：清潔感と写真映えUP、入居直後の手離れ良好

事例B｜標準改修（石垣東・戸建30坪）

仕様：TOTO サザナ1616、LIXIL ミッテ2550、トイレ更新、内窓6、外装補修
費用：458万円／工期：3週間
効果：底冷え解消・家事負担減・光熱費低下

事例C｜包括改修（上人ケ浜・戸建32坪・海近）

仕様：SGL屋根カバー、外壁ラジカル塗装、キッチン/UB/洗面/トイレ総替え、内窓10、天井床断熱、分電盤更新・給湯/給水一部樹脂化
費用：1,128万円／工期：3カ月
効果：冬の体感UP、結露ほぼ解消、塩害対策で外皮の寿命延長

第7章｜見積の見方（実務チェックリスト）

製品型番・性能値（Uw/η・R値・塗料/塗布量・板厚t・ダクト風量）
数量根拠（m²・m・台数・缶数・回数・役物点数）
施工基準値（塗布量・重ね幅・ビスピッチ・可使時間・含水率）
付帯（撤去・産廃・養生・足場・搬入動線）
記録（工程写真、試運転：風量・絶縁・漏水）、保証（施工/製品）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜概算：1〜3日（塩害・湿気の影響確認）
仕様確定〜見積調整：1〜2週間（ショールーム・サンプル確認）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期目安：表層5〜10日／標準2〜4週間／包括1.5〜4カ月
ベスト：3〜6月・10〜11月（乾燥安定）。梅雨・台風期は順延条件・養生・室内保管を明文化

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年）

コスト最適化
- 屋根・外壁・窓を同時工事（足場共用で-8万〜15万円）
- 在庫型番・規格寸法を優先、特注最小化
- 職種同日段取りで短工期、仮住まい費を抑制
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 大分県・別府市：省エネ/耐震/子育て・高齢者改修の上乗せ（年度変動）
申請のコツ
- 着工前申請が原則。製品型番・性能要件・施工前後写真・図面が必須。採択前着手はNG