【別府市マンションリフォーム】水回り・内装改修の費用と事例

2025年11月4日

【結論】

別府市のマンションリフォームは、内装（6〜12畳/1室）で12万〜45万円、全室内装（2LDK/約60㎡）で35万〜120万円、水回りはキッチン60万〜120万円、浴室（UB）80万〜150万円、トイレ20万〜45万円、洗面4万〜15万円が相場。温泉地特有の「湿気・温泉スケール（水垢）×海風の塩害×強風（谷風）」を前提に、ステンレスやホーロー面材・防カビ/撥水素材・塩害仕様の外部フードを採用し、換気ダクトは径/長さ/曲がり回数から風量を設計。見積は「型番・面積/数量・下地補修・配管/電気・換気・養生/搬入・処分・保証・工程写真」を明記し、同一仕様で3社相見積が最短ルートです。

第1章｜別府市のマンションリフォーム“基本ルールと相場感”

内装（撤去張替え・税込）
- 6畳：12万〜45万円（クロス・床・巾木・軽微補修）
- 10〜12畳：20万〜75万円
- 全室内装（2LDK/約60㎡）：35万〜120万円
水回り
- キッチンI型（間口2100〜2550）：60万〜120万円／対面化90万〜180万円（配管・造作含む）
- 浴室UB→UB（1116/1216/1317）：80万〜150万円（梁欠き対応）
- トイレ（便器＋内装）：20万〜45万円、タンクレス＋手洗い：45万〜90万円
- 洗面W600〜750：4万〜15万円（内装別）
省エネ・窓まわり
- 内窓（樹脂）1窓：3.5万〜12万円（サッシ本体交換は共用部で不可が一般的）
- 玄関ドアは共用部扱いにつき交換不可が多い（管理規約要確認）
共通費用
- 養生・搬入動線・エレベーター使用：1万〜5万円
- 産廃処分：1万〜5万円
- 申請・書類作成（管理組合）：0.5万〜2万円

第2章｜別府の環境に合わせた仕様（塩・湿・スケール対策）

水回り面材：ステンレス/ホーロー、撥水・防汚パネル、スケール清掃が容易な水栓
換気・ダクト：径/長さ/曲がり回数を計算、外部フードは塩害仕様（共用部範囲と管理規約を確認）
仕上げ材：防カビ・撥水クロス、床は耐水フロアタイル（洗面/トイレはCFも可）
金物：室内でもSUS（ステン）を基本、粉体塗装金物で耐食性アップ

第3章｜部位別の工事内容とチェックポイント

キッチン
- 型番・天板素材（ステン/人造石/セラミック）、食洗機、フードの型番
- ダクト径/長さ/曲がり回数と外部フード材質（塩害対応）
- 専用回路（IH/食洗機）の有無、分電盤容量
浴室（UB）
- 型番・サイズ・梁欠き対応、浴乾200Vの専用回路、追い焚き配管更新、土間コンクリ
- 内窓の可否、換気ダクト径アップ、SUSフード
トイレ・洗面
- 排水芯（床/壁）・給水位置、便座の電源、手洗い器の配管経路
- 洗面はミラーライト（Ra高め）と防水巾木、防カビクロス
内装
- クロス品番・パテ回数、床材の遮音等級（直貼りLL-45等／管理規約で指定あり）
- 巾木/見切り材の種類と色、家具移動・清掃

第4章｜面積・プラン別の概算早見表

1K/1LDK（30〜40㎡）
- 内装全面＋トイレ：35万〜95万円
- キッチン入替を追加：＋50万〜100万円
2LDK（50〜65㎡）
- 内装全面＋洗面＋トイレ：55万〜140万円
- キッチン/浴室どちらか追加：＋60万〜150万円
3LDK（70〜85㎡）
- 内装全面：75万〜180万円
- キッチン＋浴室更新込み：160万〜320万円
係数：梁・配管干渉、上階/エレベーター無し、管理規約の制限で+5〜15％

第5章｜別府市の施工事例

事例A｜2LDK 60㎡・内装＋キッチン（石垣東）

施工：2024年10月／クロス1000番台、床フロアタイル、Panasonic ラクシーナ2550、薄型フード、レール照明
費用：178万円／工期：6日
効果：写真映え・収納性UP、フードの排気性能向上で臭い滞留が減少

事例B｜1LDK 40㎡・浴室＋トイレ（北浜）

施工：2024年6月／TOTO WY 1216（マンションリモデル）、浴乾200V、節水トイレ＋内装
費用：146万円／工期：4日
効果：底冷えとカビ抑制、洗濯乾燥の時短

事例C｜3LDK 75㎡・内装全面＋内窓（観海寺）

施工：2023年12月／全室クロス・床フロアタイル、YKK AP プラマードU×6（Low‑E）
費用：142万円（補助前）／工期：7日
効果：結露ほぼ解消、冬の体感UP・騒音低減

第6章｜専門家コメント

「マンションは“管理規約と設備制約”の読み解きが肝。配管勾配・ダクト経路・分電盤容量を先に確定し、図で共有しましょう。」
「見積は型番・面積・数量・工事区分（専有/共用の取り合い）・養生/搬入・処分・工程写真・保証を明記。騒音工程は時間帯の取り決めが必須です。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

製品型番・シリーズ、サイズ（例：WY1216、ラクシーナ2550）
数量根拠（m²・m・台数・回数）、下地補修の数量
設備工事（給排水延長m、専用回路、分電盤容量、ダクト径/長さ）
養生・搬入・産廃・共用部使用（申請書類）と費用
工程写真提出（撤去→下地→設置→試運転）、保証（施工/製品）
追加単価表（想定外の配管・下地不良時）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜見積：2〜7日（管理組合への事前相談含む）
仕様確定・申請：1〜2週間（承認期間は物件により+1〜2週間）
発注〜納品：1〜3週間（品薄時＋2〜4週間）
工期目安：内装2〜7日、水回り各2〜5日、全体同時で1〜3週間
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期は：養生強化・材料室内保管・順延条件の明文化

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

コスト最適化
- 在庫型番・規格寸法の採用、同時施工で養生・出張費圧縮
- 内窓・給湯・断熱と合わせて補助対象に
補助・支援の例
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン
- 大分県・別府市：省エネ/子育て・高齢者改修の上乗せ制度（年度変動）
申請のコツ
- 着工前申請・型番明記・施工前後写真が基本。管理組合の承認時期も逆算

第10章｜よくある落とし穴と回避策

換気ダクト風量不足・臭い戻り
- 回避：ダクト径/長さ/曲がり回数の計算、外部フード清掃・交換
分電盤容量不足でブレーカー落ち
- 回避：専用回路の確保（IH/食洗機/浴乾）、容量不足なら分電盤更新
床の遮音規約違反
- 回避：LL-45等の直貼り遮音フローリング、事前申請・承認
養生・搬入トラブル
- 回避：エレベーター・廊下養生の写真提出、搬入時間帯・動線の遵守
仕様変更の後出し
- 回避：型番・色番・コンセント/スイッチ位置を着工前に確定、図面化

第11章｜今日やることチェックリスト

管理規約・工事申請書を入手
間取り図に要望を書き込み（キッチン/浴室/床/照明）
分電盤・給湯器・換気ダクト・窓サイズを撮影
同一仕様で3社に現調依頼（提出期限設定）
補助金（窓・給湯）と管理組合承認のスケジュールを逆算

第12章｜まとめ

別府市のマンションリフォーム相場は、内装6畳12万〜45万円、2LDK全室35万〜120万円、水回りはキッチン60万〜120万円・浴室80万〜150万円・トイレ20万〜45万円・洗面4万〜15万円
“塩・湿・スケール・風”前提の素材・換気・耐食仕様で長持ち化
見積は「型番・数量・基準値・付帯・保証・工程写真」を明記し、同一仕様の3社比較と事前申請でトラブル回避