大分市のアパート塗装｜オーナー必見！外壁塗装の費用と事例

【結論】

大分市のアパート外壁塗装は、2〜3階建・延床600〜1,200㎡（外壁面積800〜1,600㎡）規模で総額350万〜1,200万円が相場です。海風・日射の影響が強い沿岸（佐賀関・坂ノ市・生石〜王子港周辺）はラジカル以上、長期重視はフッ素/無機がコスパ良。足場・下地補修・シーリング・共用部・鉄部塗装・屋根/防水の要否で上下します。見積は「数量根拠（面積/延長m）・製品名と塗布量・下地補修数量・シーリング工法・仮設計画・工程/安全計画・保証」を明記、同一仕様で3社相見積が失敗回避の近道です。

第1章｜大分市のアパート塗装“基本ルールと相場感”

• 代表的な相場（税込・標準仕様、外壁3工程）
  • 2階建（8〜16戸・外壁800〜1,100㎡）：350万〜750万円
  • 3階建（12〜24戸・外壁1,100〜1,600㎡）：600万〜1,200万円
• 価格を左右する要素
  • 仮設足場（15〜25％）、外壁仕上げグレード（ラジカル/フッ素/無機）
  • 下地補修量（クラック・浮き・爆裂・錆）、シーリング延長（ALC/サイディング）
  • 共用部（手摺・階段・廊下天井・軒天）とサイン/照明
  • 屋根/防水（屋上・バルコニー）との同時施工可否
• 大分の気候特性
  • 梅雨・台風期の降雨/強風、別府湾沿岸の塩害、夏季日射強め
  • 南面・海側の退色と金属部腐食が早い → 材料と防錆仕様を上げる

第2章｜仕様と塗料の選び方（長期コスト視点）

• 標準仕様（12〜15年想定）
  • 下塗り（微弾性/シーラー）＋ラジカル上塗り
  • 例：日本ペイント「パーフェクトトップ」、エスケー化研「プレミアムシリコン」
• 長期仕様（15〜20年以上）
  • 高耐候下塗り＋フッ素/無機
  • 例：NP「ファイン4Fセラミック」、関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」
• 外壁材別の注意
  • ALC/サイディング：シーリングは撤去“打替え”＋ノンブリード材、2面接着
  • モルタル/RC：U/Vカット＋樹脂注入、爆裂は防錆→樹脂モルタル
  • 金属サイディング：2液エポ防錆下塗り必須
• 色設計
  • 入居率重視：ベースは中明度のグレージュ/ライトグレー、アクセントは玄関/階段周り
  • 汚れ管理：1階腰壁や共用廊下は低汚染・防藻仕様を選択

第3章｜面積別の概算早見表（外壁塗装のみ・付帯軽め）

• 外壁800㎡：ラジカル 320万〜520万／フッ素 420万〜650万／無機 480万〜720万
• 外壁1,200㎡：ラジカル 480万〜780万／フッ素 620万〜950万／無機 700万〜1,050万
• 外壁1,600㎡：ラジカル 640万〜1,040万／フッ素 820万〜1,250万／無機 920万〜1,400万
• 係数：入隅/出隅・バルコニー多・タイル併用は+10〜25％、下地補修量で増減

第4章｜大分市の具体的な施工事例

事例A｜大分市生石・2階建12戸・外壁約1,000㎡

• 施工：2024年10月
• 仕様：外壁 NP パーフェクトトップ、ALC目地シール1,200m撤去打替え、共用手摺・階段は2液エポ防錆＋ウレタン
• 総額：620万円
• 効果：塩害面のチョーキング改善、募集写真の見映え向上で空室解消（成約スピード改善）

事例B｜大分市稙田・3階建18戸・外壁約1,350㎡＋屋上防水

• 施工：2023年11月
• 仕様：外壁 NP ファイン4F（フッ素）、ALCシール1,850m打替え、屋上塩ビシート機械固定、廊下長尺シート更新
• 総額：1,980万円
• 効果：長期耐候性と防水一体更新で修繕周期を15年目安に延伸、雨漏りゼロ化

事例C｜大分市高城台・2階建8戸・外壁約780㎡＋屋根スレート

• 施工：2024年5月
• 仕様：外壁 KP アレスダイナミックMUKI（無機）、屋根 クールタイトSi（遮熱）、タイル面は撥水含浸
• 総額：980万円
• 効果：夏季小屋裏温度ピーク約-1.5〜2℃（体感）、色持ち・汚れにくさが改善

第5章｜専門家コメント

• 「賃貸の外装は“見た目×耐久×賃貸運用”の三位一体。シーリング撤去打替えと下地補修数量の明確化が、長期のトラブル回避につながります。」
• 「梅雨・台風期は可使時間と下地含水率（概ね12〜15％以下）の管理が重要。工程写真・膜厚・含水率の記録を提出する会社を選ぶと安心です。」

第6章｜見積書の読み方（オーナー向けチェックリスト）

• 数量根拠：外壁面積表、シーリング延長m、下地補修の箇所表
• 仕様明細：材料名・等級・塗布量（m²あたりml）・回数、缶数
• 下地補修：U/Vカット・注入本数、爆裂補修数量、鉄部ケレン種別（ST2/3）
• シーリング：撤去打替えor増し打ち、材料名（ノンブリード）、2面接着
• 仮設計画：足場種別（枠組/単管）、飛散防止メッシュ、動線・駐車場対応
• 共用部：手摺・階段・廊下天井・軒天・サイン・照明の扱い
• 防水：屋上/バルコニーの工法（通気緩衝/機械固定/密着）、脱気筒・改修ドレン
• 品質/安全：工程表、写真記録、含水率・膜厚管理、KY活動
• 保証：部位別年数（外壁5〜10年、防水5〜10年、鉄部2〜5年）と対象事象
• 住民対応：掲示物・挨拶・洗濯物/駐車場運用の計画

第7章｜スケジュールとベストシーズン

• 調査〜見積：1〜2週間（図面拾い・ドローン点検）
• 入居者告知〜契約：1〜2週間（掲示・工程配布・注意事項）
• 工期：2階建小規模で3〜6週間、3階建中規模で6〜10週間（天候順延あり）
• ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
• 台風・梅雨対策：日締め養生、可使時間遵守、屋内工程の並行化

第8章｜費用最適化と投資回収の考え方

• コスト最適化
  • 外壁・屋根・防水・鉄部を同時に発注して仮設共用（総額圧縮）
  • 海側面は上位塗料、他面は標準など“面別グレード”で最適化
  • 色替えで印象アップし、看板/照明の同時更新で集客強化
• 投資回収
  • 空室率低下・成約スピード向上・賃料維持に寄与
  • 10〜15年スパンの修繕計画とキャッシュフロー表をセットで作成

第9章｜よくある落とし穴と回避策

• “一式”見積で数量が不明確
  • 回避：面積表・延長m・補修箇所表を添付してもらう
• シーリング増し打ちのみ
  • 回避：原則撤去“打替え”、プライマーと2面接着を仕様に明記
• 塩害対策の不足
  • 回避：防錆下塗り・SUSビス・SGL板金や端末シール強化を指定
• 梅雨時の白化・剥離
  • 回避：含水率・可使時間の記録提出、雨天順延条件を契約に明記
• 近隣/入居者クレーム
  • 回避：事前説明・掲示・洗浄日時の周知、臭気/騒音工程の周知

第10章｜FAQ

• Q1. 予算500万円でどこまで可能？
  • A. 2階建・外壁800〜1,000㎡のラジカル仕上げ＋部分シーリング＋手摺/階段の標準塗装が目安。下地補修量で変動。
• Q2. 屋根や防水は同時が良い？
  • A. 足場と仮設を共用できるため同時が経済的。点検だけでも合わせて実施を。
• Q3. 何年ごとに実施？
  • A. 12〜15年サイクルが一般的。沿岸・南面が強い場合は前倒し検討。
• Q4. 入居者対応は？
  • A. 掲示・工程配布・洗濯不可日/車移動の案内を事前周知。クレーム窓口を明確に。

第11章｜今日やることチェックリスト

• 図面（外壁面積・シーリング延長）と現況写真（全景/アップ）を整理
• 望む耐用（12/15/20年）と色の方向性（明るめ/重厚）を決定
• 同一仕様テンプレ（材料・塗布量・補修数量・仮設）を用意し3社へ依頼
• 入居者告知のドラフト（掲示物・工程表・Q&A）を準備
• 屋上/バルコニー防水、鉄部の同時点検を手配

第12章｜依頼先の選び方

• 資格・体制
  • 建設業許可（塗装/防水/とび土工）
  • 一級建築施工管理技士、外装劣化診断士、防水施工技能士
• 信頼のサイン
  • 数量根拠の提示、工程写真・膜厚/含水率記録の提出
  • 近隣/入居者対応の計画書、部位別保証（外壁・防水・鉄部）
  • 1年・3年の定期点検と是正体制

第13章｜まとめ

• 大分市のアパート塗装は350万〜1,200万円（規模と仕様で変動）
• 塩害・強風・日射に合わせて“ラジカル以上”、長期はフッ素/無機で総コスト最適化
• 見積は「数量根拠・材料名/塗布量・補修数量・シーリング・仮設・保証」を厳密確認
• 外壁・屋根・防水の同時実施と3社相見積で、品質と収益性を両立

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