【別府市防水塗装】屋上・ベランダ施工の費用と工事内容まとめ

2025年11月6日

【結論】

別府市で屋上・ベランダの防水塗装（トップコート更新含む）を行う費用は、ベランダ5〜12㎡で5万〜12万円、屋上30〜60㎡で15万〜35万円が相場です。既存防水層が劣化・膨れ・漏水している場合は「再防水」が必要になり、ウレタン密着でベランダ12万〜35万円／屋上30万〜100万円、通気緩衝（絶縁）でベランダ18万〜45万円／屋上45万〜140万円、ベランダFRP再防水で15万〜40万円が目安。別府は海風＋強日射＋温泉ガス（硫黄分）の影響があるため、端部金物のSUS化・端末シール強化、下地含水率と可使時間、積算膜厚の記録提出を条件に施工店を選ぶと失敗を防げます。

第1章｜相場早見（税込の目安）

トップコート更新（既存防水が健全）
- ベランダ5〜10㎡：5万〜12万円
- 屋上30〜60㎡：15万〜35万円
ウレタン塗膜防水（密着工法）
- ベランダ：12万〜35万円（5〜15㎡）
- 屋上：30万〜100万円（30〜100㎡）
ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法＝絶縁、脱気筒あり）
- ベランダ：18万〜45万円
- 屋上：45万〜140万円
FRP再防水（ベランダ）
- 15万〜40万円（5〜12㎡）
塩ビ/TPOシート防水（屋上）
- 50万〜180万円（30〜150㎡、機械固定/接着・下地で増減）
付帯費
- 下地補修（不陸・クラック・欠損）：1万〜10万円
- 改修用ドレン：1.5万〜5万円/箇所
- 手摺根元・笠木シール更新：1万〜4万円
- 昇降・部分足場：ベランダ側3万〜10万円（条件により）

第2章｜工法の選び方（別府の環境に最適化）

ベランダ（戸建・低層）
- 既存FRPが健全：研磨→トップコート更新
- ひび・ピンホール：FRP再防水 or ウレタン密着
- 膨れ・漏水履歴あり：ウレタン通気緩衝＋脱気筒
屋上（陸屋根）
- 面積が広い・凹凸少：塩ビシート機械固定（強風対策に有利）
- 配置が複雑・入隅多：ウレタン通気緩衝で追従性確保
- 歩行頻度高：トップコートは骨材入り防滑仕上げ
別府ならではのポイント
- 温泉ガスや海塩で金属端部が劣化しやすい→端末金物SUS化、SUSビス、端部シールはノンブリード
- 立上りは原則300mm以上、サッシ下は板金水切りや笠木で雨仕舞い強化

第3章｜標準工程と品質管理

トップコート更新
1. 洗浄・研磨
2. 下地調整
3. プライマー
4. トップコート2回
ウレタン塗膜（密着/通気緩衝）
1. 高圧洗浄・脆弱部撤去
2. クラック・不陸補修
3. プライマー
4. 通気緩衝シート（絶縁時）
5. 主材2層（合計膜厚1.5〜2.0mm目安）
6. トップコート
7. 脱気筒・改修ドレン・端部役物処理
FRP再防水
1. 研磨
2. プライマー
3. ガラスマット積層
4. トップコート
品質管理の要点
- 下地含水率：概ね12〜15％以下
- 膜厚：ウレタン総膜厚1.5mm以上（現場で膜厚記録）
- 可使時間・気温湿度の記録、端部・入隅の補強クロス
- ドレン周りの通水試験、写真台帳提出

第4章｜材料と推奨仕様（例）

ウレタン防水：AGC サラセーヌ、田島タフガード、ダイフレックス DSカラー
FRP防水：アイカジョリエース、ビーエスサクライ系
シート防水（塩ビ）：田島ビュートップ、ロンシール LSF（機械固定）
トップコート：ウレタン/フッ素系、防滑骨材入り（屋外動線に）

第5章｜面積別の概算早見表

ベランダ
- 5㎡：トップコート 5万〜8万／ウレタン密着 12万〜18万／FRP 15万〜22万
- 10㎡：トップコート 8万〜12万／ウレタン密着 18万〜26万／通気緩衝 22万〜32万
屋上
- 30㎡：トップコート 15万〜20万／ウレタン通気 45万〜65万／塩ビシート 50万〜75万
- 60㎡：トップコート 25万〜35万／ウレタン通気 70万〜100万／塩ビシート 80万〜120万
係数：立上りや入隅・ドレンが多い、下地劣化が大きい場合は+10〜25％

第6章｜別府市の施工事例

事例A｜別府市石垣西・戸建ベランダ8㎡・FRP再防水

施工：2024年10月／仕様：研磨→プライマー→ガラスマット1ply→トップコート（防滑）
費用：23.8万円／効果：ヘアクラック消失、雨天時の滑り低減、メンテ周期10年目安

事例B｜別府市亀川・屋上40㎡・ウレタン通気緩衝

施工：2023年11月／仕様：通気シート＋脱気筒2基→主材2層→フッ素トップ→改修ドレン
費用：69万円／効果：膨れ解消、夏季小屋裏温度ピーク-1.5〜2℃、雨漏り再発なし（1年点検）

事例C｜別府市鉄輪・店舗屋上75㎡・塩ビシート機械固定

施工：2024年5月／仕様：下地調整→断熱ボード一部増張→機械固定→端末SUS金物
費用：134万円／効果：塩害耐性と端末耐久性向上、歩行耐久UP

第7章｜専門家コメント

「漏水の8割は“立上り・ドレン・入隅”。立上り300mm確保と改修ドレン、入隅補強クロスを標準化すると再発を防げます。」
「別府は金属端部の腐食が早い地域。SUS金物・SUSビス・ノンブリードシールを仕様に入れてください。」

第8章｜見積書の読み方（失敗しないチェックリスト）

工法名・材料名（例：ウレタン通気緩衝／サラセーヌT）
下地補修数量（クラックm、不陸m²、入隅補強m）
膜厚・回数（主材2層合計1.5〜2.0mmなど）
立上り高さ、端末・役物（笠木/水切り/SUS金物）の仕様
ドレン改修（改修ドレン・脱気筒数）
養生・仮設・搬入経路（ベランダは部分足場の要否）
保証（ベランダ5〜7年、屋上5〜10年）と対象
施工記録（写真・膜厚・含水率・通水試験）

第9章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜見積：1〜3日
工期：ベランダ1〜2日、屋上2〜5日（乾燥/天候で変動）
ベストシーズン：3〜6月、10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期対策：日締め仮防水、雨養生、気温/湿度管理

第10章｜費用最適化と補助（2025年時点の例）

コスト最適化
- 外壁塗装や屋根工事と同時に足場・搬入を共用
- ベランダ複数面は同時施工で出張・養生費を圧縮
- 症状に応じて“更新（トップコート）”か“再防水”かを診断で切り分け
補助・支援
- 別府市/大分県の住宅改修助成（年度で内容変動、単体防水は対象外の年も）
- 省エネ（遮熱防水・断熱強化）で国事業の対象になる場合あり（着工前申請必須）