【別府市建物塗装】アパート・ビルの大規模改修と費用相場

2025年11月6日

【結論】

別府市のアパート・ビルの大規模改修（外壁塗装・下地補修・シーリング・屋上/バルコニー防水・鉄部塗装を包括）の費用相場は、延床1,000〜1,500㎡の低中層集合住宅で1,300万〜3,000万円、延床1,500〜2,500㎡で1,800万〜4,500万円、延床3,000〜6,000㎡の中規模ビルで3,500万〜9,000万円が目安。別府は海風・強日射・温泉ガス（硫黄分）の影響があり、外壁はラジカル以上（長期はフッ素/無機）、金属部は2液エポ防錆・SUSビス、シーリングは撤去打替えが必須。見積は「数量根拠（面積/延長m/補修箇所）・材料名/塗布量・膜厚・防水工法・仮設計画・品質記録・保証」を同一仕様で3社比較が最短ルートです。

第1章｜別府市の大規模改修“基本ルールと相場感”

相場（税込・目安）
- 共同住宅（2〜3階・延床1,000〜1,500㎡）：1,300万〜3,000万円
- 共同住宅（4〜5階・延床1,500〜2,500㎡）：1,800万〜4,500万円
- 事務所/雑居ビル（6〜10階・延床3,000〜6,000㎡）：3,500万〜9,000万円
内訳の構成比イメージ
- 仮設足場/ゴンドラ・養生：15〜25％
- 外壁塗装（下塗含む3工程）：20〜35％
- 下地補修（浮き/クラック/爆裂）：8〜18％
- シーリング（目地/開口/打継）：6〜12％
- 防水（屋上/バルコニー/廊下）：12〜25％
- 鉄部・金物塗装：5〜10％
別府の環境特性（仕様に反映）
- 海塩粒子で金属腐食/目地劣化が早い
- 強日射で南面退色・チョーキング加速
- 温泉ガス（硫黄分）で金属端部・シール劣化 → 防錆・端部処理を強化

第2章｜部位別の仕様と推奨材料（別府最適化）

外壁（RC/モルタル/ALC/サイディング）
- 標準：微弾性下塗り＋ラジカル上塗り（12〜15年）
- 長期：高耐候下塗り＋フッ素/無機（15〜25年）
- 推奨：日本ペイント「パーフェクトトップ」／関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」
下地補修（コンクリ・モルタル）
- 浮き：ピンニング＋エポキシ注入
- 爆裂：鉄筋防錆→樹脂モルタル成形
- クラック：U/Vカット＋樹脂注入、可動は可とう型シール
シーリング（打替え）
- 変成シリコン・ノンブリード、2面接着、プライマー厳守
防水（屋上/バルコニー/廊下）
- 屋上：ウレタン通気緩衝（脱気筒） or 塩ビシート機械固定（強風対策）
- バルコニー/廊下：ウレタン密着/通気＋長尺シート防滑
- ドレン：改修ドレン、立上り300mm以上
鉄部/金物
- ケレン（ST2〜3）→2液エポ防錆→上塗（フッ素/ウレタン）
- 端部・笠木金物はSUS化や端末シール強化を併用

第3章｜規模別の概算早見表（モデルケース）

3階建・24戸・延床1,200㎡（外壁面積約1,600〜2,000㎡）
- 仮設足場：250万〜450万円
- 外壁塗装：360万〜800万円（仕様で変動）
- 下地補修（600〜1,200箇所）：150万〜350万円
- シーリング（1,200〜1,800m）：140万〜300万円
- 屋上防水（300〜500㎡）：200万〜520万円
- バルコニー/廊下（200〜400㎡）：120万〜420万円
- 鉄部・雑工：80万〜220万円
- 合計：1,300万〜3,000万円
係数
- タイル多用・出入隅/バルコニー多・強塩害/温泉ガス強エリア：+10〜25％
- 長期グレード（無機/フッ素、機械固定防水）：+15〜35％

第4章｜別府市の具体的な事例・実績

事例A｜別府市石垣西・3階建アパート24戸・延床1,180㎡

施工：2024年10月
仕様：外壁NP パーフェクトトップ、ALC目地シール1,420m撤去打替え、屋上ウレタン通気緩衝（脱気筒3基）、廊下長尺更新、鉄部エポ防錆
費用：総額1,8XX万円
効果：漏水ゼロ化、意匠統一で入居反応改善、10年スパンの計画に更新

事例B｜別府市亀川・4階建賃貸・延床1,650㎡

施工：2023年11月
仕様：外壁NP ファイン4F（フッ素）、ALCシール2,050m打替え、屋上塩ビシート機械固定、手摺/階段はエポ防錆＋フッ素
費用：総額3,0XX万円
効果：塩害・温泉ガス対策強化、修繕周期を15年目安に延伸

事例C｜別府市中心部・事務所ビル7F・延床3,400㎡（タイル併用）

施工：2024年5月
仕様：タイル浮きアンカー＋含浸系クリア、塗装面は無機（KP アレスダイナミックMUKI）、屋上機械固定、防錆強化
費用：総額6,3XX万円
効果：長期耐候と景観維持、空調負荷低減、テナント満足度向上

第5章｜専門家コメント

「別府は“海風＋日射＋温泉ガス”の複合環境。金属端部・シール・端末金物を強化仕様に。外壁はラジカル以上、長期はフッ素/無機が合理的です。」
「数量根拠（立面面積・目地延長・補修箇所表）と増減単価表を契約に添付。品質は“含水率・膜厚・可使時間・写真台帳”の記録で担保できます。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

数量根拠
- 外壁/防水面積表、シーリング延長m、下地補修リスト（浮き/爆裂/クラック）
仕様明細
- 塗料名・等級・塗布量（m²あたりml）・回数・缶数
- 防水工法（通気緩衝/機械固定/密着）・膜厚（合計mm）・脱気筒/改修ドレン数
- 鉄部ケレン種別（ST2/3）・防錆下塗り品名
仮設・工程
- 足場種別（枠組/吊り/ゴンドラ）、飛散メッシュ、動線・養生計画
- 工程表、分割施工（入居者動線配慮）、夜間/休日運用
品質・安全
- 施工記録（含水率/膜厚/気象）提出、写真台帳、KY・安全書類
保証・アフター
- 部位別保証（外壁5〜10年、防水5〜10年、鉄部2〜5年）、定期点検（1年・3年）
追加単価
- 下地補修の増減単価、雨天順延、夜間/休日割増の明記

第7章｜スケジュールとベストシーズン（運用計画）

調査・診断：2〜6週間（打診・赤外線/ドローン・数量拾い）
設計/仕様書・見積/入札：3〜6週間（同一仕様で3社以上）
居住者説明〜着工：2〜3週間（説明会・掲示・工程配布）
工期目安：小規模2〜3ヶ月、中規模3〜5ヶ月（天候順延あり）
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期対策：日締め仮防水、屋内工程の並行、風対策（防風ネット/仮設点検）

第8章｜費用最適化と補助・資金計画（2025年時点）

コスト最適化
- 外壁・防水・鉄部の一括発注で仮設共用
- 面別グレード最適化（海側＝上位塗料、他面＝ラジカル）で長期コスト低減
- 詳細数量表＋増減単価契約で追加費を抑制
補助・支援
- 別府市/大分県の長寿命化・省エネ関連助成（年度で変動）
- 遮熱防水・高効率照明・断熱改修は国事業対象になる年あり（着工前申請）
資金計画
- 管理組合は長期修繕計画の見直し、積立金と借入のバランス設計
- 施工者の工事保険・賠償責任保険加入を確認