別府市のアパート塗装｜オーナー必見！費用と施工事例まとめ

【結論】

別府市のアパート外壁塗装は、2〜3階建・延床600〜1,200㎡（外壁800〜1,600㎡）規模で総額380万〜1,200万円が相場です。海風・強日射・温泉ガス（硫黄分）の影響があるため、外壁はラジカル以上（長期はフッ素/無機）、金属部は2液エポ防錆下塗り、ALC/サイディングのシーリングは“撤去打替え”が必須。見積は「数量根拠（面積/延長m）・材料名/塗布量・回数・下地補修数量・防水の要否・仮設足場・保証・工程写真提出」を同一仕様で3社比較するのが失敗回避の近道です。

第1章｜別府市のアパート塗装“基本ルールと相場感”

• 相場（税込・標準3工程の目安）
  • 2階建（8〜16戸・外壁800〜1,100㎡）：380万〜780万円
  • 3階建（12〜24戸・外壁1,100〜1,600㎡）：620万〜1,200万円
• 価格を左右する要素
  • 仮設足場（総額の15〜25％）
  • 仕上げグレード（ラジカル/フッ素/無機）
  • 下地補修量（浮き/クラック/爆裂/錆）
  • シーリング延長（ALC/サイディングは1,000〜2,000m規模になりやすい）
  • 屋上/バルコニー防水、鉄部（手摺・階段・庇）の塗装範囲
• 別府の環境特性（仕様に反映）
  • 海塩粒子：金属腐食・目地劣化が早い → 2液エポ防錆・SUSビス・端部シール強化
  • 強日射：南面退色・チョーキング → ラジカル以上を基準
  • 温泉ガス：鉄輪・明礬・堀田周辺で金属端部/シール劣化 → 仕様強化を標準化

第2章｜仕様と塗料の選び方（投資回収を意識）

• 標準仕様（12〜15年想定）
  • 下塗り（微弾性/シーラー）＋ラジカル上塗り
  • 例：日本ペイント「パーフェクトトップ」／エスケー化研「プレミアムシリコン」
• 長期仕様（15〜20年以上）
  • 高耐候下塗り＋フッ素/無機
  • 例：NP「ファイン4Fセラミック」／関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」
• 外壁材別の勘所
  • ALC/サイディング：シーリングは撤去“打替え”＋ノンブリード・2面接着
  • モルタル/RC：U/Vカット＋樹脂注入、爆裂は防錆→樹脂モルタル
  • 金属サイディング：2液エポ防錆下塗り必須
• 色設計（空室対策）
  • ベースは中明度のグレージュ/ライトグレー、エントランス/階段でアクセント
  • 1階腰壁・共用廊下は低汚染/防藻仕様で維持コスト低減

第3章｜面積別・仕様別の概算早見表（外壁塗装のみ・付帯軽め）

• 外壁800㎡
  • ラジカル：340万〜540万／フッ素：440万〜680万／無機：500万〜750万
• 外壁1,200㎡
  • ラジカル：520万〜820万／フッ素：660万〜980万／無機：740万〜1,080万
• 外壁1,600㎡
  • ラジカル：700万〜1,080万／フッ素：880万〜1,300万／無機：980万〜1,450万
• 係数
  • タイル併用・入隅/出隅多・バルコニー多・強塩害/温泉ガスエリア：+10〜25％
  • 長期グレード（無機/フッ素）、機械固定防水など：+15〜35％

第4章｜施工内容（標準工程と品質管理）

• 標準工程
  1. 調査診断（打診・赤外線/ドローン・数量拾い）
  2. 仮設足場・飛散メッシュ・動線養生
  3. 洗浄（高圧/バイオ）・下地補修（浮き/クラック/爆裂）
  4. シーリング撤去打替え（プライマー・2面接着）
  5. 下塗り→中塗り→上塗り（規定塗布量・回数）
  6. 共用部・鉄部塗装、屋上/バルコニー防水
  7. 最終検査・写真台帳・保証書
• 品質記録（提出を条件化）
  • 開缶・各工程写真、膜厚/塗布量、下地含水率（12〜15％以下）・気象
  • 鉄部ケレン等級（ST2/3）、防水の膜厚・脱気筒/改修ドレン写真

第5章｜別府市の具体的な施工事例

事例A｜別府市石垣西・2階建12戸・外壁約1,000㎡

• 施工：2024年10月
• 仕様：外壁 NP パーフェクトトップ、ALC目地1,200m撤去打替え、手摺/階段は2液エポ防錆＋ウレタン
• 総額：620万円
• 効果：海風面のチョーキング改善、外観刷新で募集力が向上（空室解消）

事例B｜別府市亀川・3階建18戸・外壁約1,350㎡＋屋上防水

• 施工：2023年11月
• 仕様：外壁 NP ファイン4F（フッ素）、ALCシール1,850m打替え、屋上塩ビシート機械固定、廊下長尺更新
• 総額：1,980万円
• 効果：長期耐候＋漏水ゼロ化、修繕周期を15年スパンに延伸

事例C｜別府市鉄輪・2階建8戸・外壁約780㎡＋屋根スレート

• 施工：2024年5月
• 仕様：外壁 KP アレスダイナミックMUKI（無機）、屋根 SK クールタイトSi（遮熱）、タイル面は撥水含浸
• 総額：980万円
• 効果：夏季小屋裏温度-1.5〜2℃（体感）、色持ち・低汚染性が改善

第6章｜専門家コメント

• 「別府は“海風＋日射＋温泉ガス”という厳しい外装環境。金属端部の防錆、シーリング撤去打替え、端末シール強化を“標準仕様”にするのが肝です。」
• 「見積は数量根拠（面積・延長・補修箇所）と増減単価表を添付。品質は“含水率・膜厚・可使時間・写真台帳”の記録でコントロールできます。」

第7章｜見積書の読み方（オーナー向けチェックリスト）

• 数量根拠：外壁/防水面積表、シーリング延長m、下地補修台帳
• 仕様明細：材料名・等級・塗布量（m²あたりml）・回数・缶数
• 鉄部：ケレン等級（ST2/3）・2液エポ防錆の明記
• 防水：工法（通気緩衝/機械固定/密着）、膜厚、脱気筒/改修ドレン数
• 仮設計画：足場種別、飛散メッシュ、動線・駐車場対応
• 品質・安全：写真台帳、膜厚/含水率・気象記録、KY活動
• 保証：部位別年数（外壁5〜10年、防水5〜10年、鉄部2〜5年）と対象事象
• 入居者対応：掲示・説明会・洗濯/駐車運用・騒音/臭気の告知

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 調査〜見積：1〜2週間（図面拾い・現地実測）
• 契約〜着工：2〜3週間（入居者告知・工程配布）
• 工期：2階建で3〜6週間、3階建で6〜10週間（天候順延あり）
• ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
• 梅雨・台風期対策：日締め養生、可使時間厳守、屋内工程の並行化

第9章｜費用最適化と投資回収のポイント

• コスト最適化
  • 外壁・屋根・防水・鉄部を一括で発注し仮設共用
  • 面別グレード最適化（海側＝上位、他面＝標準）で長期コスト低減
  • 詳細数量表＋増減単価契約で追加費用を抑制
• 投資回収
  • 外観刷新で入居率・成約スピード向上、賃料維持に寄与
  • 長期仕様は足場回数を減らし総コスト最適化

第10章｜FAQ

• Q1. 予算600万円でどこまで可能？
  • A. 2階建・外壁約900〜1,000㎡のラジカル仕上げ＋要所シール打替え＋鉄部標準塗装が目安（下地補修量で変動）。
• Q2. 屋根や防水は同時にやるべき？
  • A. 足場と仮設を共用できるため同時が経済的。最低でも点検を同時に。
• Q3. 何年サイクルが一般的？
  • A. 12〜15年が基準。沿岸・温泉エリアは短めの点検サイクルを推奨。
• Q4. タイル面は塗る？
  • A. 基本は洗浄＋含浸クリア＋浮きアンカー。意匠と劣化状況で部分塗装を選択。

第11章｜まとめ

• 別府市のアパート塗装相場は380万〜1,200万円（規模・仕様で変動）
• 厳しい環境に合わせ「ラジカル以上」「2液エポ防錆」「シーリング撤去打替え」を標準化
• 見積は「数量根拠・材料名/塗布量・補修数量・防水工法・仮設・保証・写真台帳」を厳密確認
• 一括発注と同一仕様の3社相見積で、品質と収益性を両立

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