【別府市マンション塗装】大規模修繕の費用と成功のポイント

2025年11月6日

【結論】

別府市のマンション大規模修繕（外壁塗装・下地補修・シーリング・屋上/バルコニー防水・鉄部塗装を包括）の費用相場は、延床1,500〜3,000㎡で2,200万〜5,200万円、3,000〜6,000㎡で3,800万〜9,000万円が目安です。海風・強日射・温泉ガス（硫黄分）の影響が強いため、外壁はラジカル以上（長期はフッ素/無機）、金属部は2液エポ防錆＋SUSビス、シーリングは撤去“打替え”、屋上は通気緩衝/機械固定を基本に。成功の鍵は「数量根拠の明確化（面積・延長・補修台帳）」「塗布量/膜厚・含水率・気象の記録提出」「居住者対応計画」の3点を契約条件にし、同一仕様で3社以上の相見積と第三者監理を併用することです。

第1章｜別府市の大規模修繕“基本ルールと相場感”

相場の目安（税込）
- 3〜5階・延床1,500〜2,500㎡：2,200万〜4,200万円
- 6〜10階・延床2,500〜4,000㎡：3,000万〜6,500万円
- 10階以上・延床4,000〜6,000㎡：3,800万〜9,000万円
内訳の構成比（目安）
- 仮設（足場/ゴンドラ/養生）：15〜25％
- 外壁塗装（下塗含む3工程）：20〜35％
- 下地補修（浮き/クラック/爆裂）：8〜18％
- シーリング（目地/開口/打継）：6〜12％
- 防水（屋上/バルコニー/廊下）：12〜25％
- 鉄部・金物塗装：5〜10％
別府の環境特性（仕様に反映）
- 海塩粒子＋強日射＋温泉ガスで金属端部・シールの劣化が早い
- 南面退色/チョーキングが強め → ラジカル以上が基準

第2章｜部位別の仕様と推奨材料（別府最適化）

外壁（RC/モルタル/ALC/サイディング）
- 標準：微弾性下塗り＋ラジカル上塗り（12〜15年）
- 長期：高耐候下塗り＋フッ素/無機（15〜25年）
- 例：日本ペイント「パーフェクトトップ」／関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」
下地補修
- 浮き：ピンニング＋エポ注入
- 爆裂：鉄筋防錆→樹脂モルタル成形
- クラック：U/Vカット＋樹脂注入、可動は可とう型シール
シーリング
- 撤去“打替え”＋ノンブリード変成シリコン、2面接着・プライマー厳守
防水
- 屋上：ウレタン通気緩衝（脱気筒）or 塩ビシート機械固定（強風対策）
- バルコニー/廊下：ウレタン密着/通気＋長尺シート防滑
- 立上り300mm以上、改修ドレン採用
鉄部/金物
- ケレンST2/3→2液エポ防錆→上塗（フッ素/高耐候ウレタン）
- 端部金物・ビスはSUS化、端末シール強化

第3章｜規模別の概算早見表（モデル試算）

低中層マンション（4階・延床2,000㎡・外壁面積2,600㎡想定）
- 外壁塗装（ラジカル）：520万〜900万円
- 下地補修（600〜1,200箇所）：150万〜350万円
- シーリング（1,800〜2,500m）：160万〜340万円
- 屋上防水（400㎡）：220万〜520万円
- バルコニー/廊下（300㎡）：150万〜380万円
- 仮設・養生・雑工：350万〜700万円
- 合計：1,700万〜3,500万円
係数
- タイル多用・出入隅/バルコニー多・強塩害/温泉ガスエリア：+10〜25％
- 長期グレード（無機/フッ素・機械固定防水）：+15〜35％

第4章｜別府市の具体的な施工事例

事例A｜別府市石垣西・7階建マンション・延床3,200㎡

施工：2024年10月
仕様：外壁無機（KP アレスダイナミックMUKI）、ALC目地シール2,600m打替え、屋上塩ビシート機械固定、鉄部エポ防錆＋フッ素
費用：総額5,8XX万円
効果：塩害/温泉ガス面の耐候性向上、修繕周期を15〜18年目安に延伸

事例B｜別府市亀川・5階建・延床2,100㎡

施工：2023年11月
仕様：外壁ラジカル（NP パーフェクトトップ）、Uカット/注入等の下地補修計920箇所、屋上ウレタン通気（脱気筒3基）、廊下長尺更新
費用：総額2,9XX万円
効果：漏水ゼロ化、外観明度UPで入居反応改善

事例C｜別府市中心部・10階建・延床4,600㎡（タイル併用）

施工：2024年5月
仕様：タイル浮きアンカー＋含浸クリア、塗装面はフッ素、屋上機械固定、端部SUS化
費用：総額6,4XX万円
効果：長期耐久と景観維持、空調負荷の低減

第5章｜専門家コメント

「数量根拠（立面面積・目地延長・補修箇所表）と増減単価表は必須。下地補修は“基準数量＋単価”で透明性を確保しましょう。」
「別府は金属端部とシールの劣化が速い。2液エポ防錆やSUSビス、端末シール強化を全体仕様へ。品質は“含水率・膜厚・可使時間・写真台帳”の記録で担保できます。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

数量根拠：外壁/防水面積表、シーリング延長m、補修箇所台帳
仕様明細：塗料名・等級・塗布量（m²あたりml）・回数・缶数
防水：工法（通気緩衝/機械固定/密着）、総膜厚、脱気筒/改修ドレン数
鉄部：ケレン等級（ST2/3）、防錆下塗り品名
仮設：足場/ゴンドラ種別、飛散メッシュ、動線・養生計画
品質/安全：含水率・膜厚・天候記録、工程写真台帳、KY・安全書類
保証：部位別保証（外壁5〜10年、防水5〜10年、鉄部2〜5年）、定期点検（1年・3年）

第7章｜スケジュールとベストシーズン（運用のコツ）

調査・診断：2〜6週間（打診・赤外線/ドローン・数量拾い）
設計/仕様書作成・見積/入札：3〜6週間（同一仕様で3社以上）
居住者説明〜着工：2〜3週間（説明会・掲示・工程配布）
工期：中規模2〜4ヶ月／大規模3〜6ヶ月（天候順延あり）
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期対策：日締め仮防水、屋内工程への切替、風対策（防風ネット・仮設点検）

第8章｜費用最適化と資金・補助（2025年時点の例）

コスト最適化
- 外壁・防水・鉄部の一括発注で仮設共用
- 面別グレード最適化（海側＝上位、他面＝ラジカル）で長期コスト低減
- 詳細数量の精緻化＋増減単価契約で追加費抑制
補助・支援
- 別府市/大分県の長寿命化・省エネ支援（年度で変動）
- 遮熱防水・高効率照明・断熱改修は国事業の対象になる年あり（着工前申請）
資金計画
- 管理組合は長期修繕計画の見直し、修繕積立金と借入のバランス
- 施工者の工事保険・賠償保険加入を確認