【由布市 賃貸リフォーム】空室対策に有効な工事内容と費用解説

【結論】

由布市の賃貸リフォームは「写真映え（内装・照明）× 清潔感（水回り・ハウスクリーニング）× 生活価値（ネット無料・収納・設備）」を最短コストで積み上げるのが王道。最小投資は6万〜20万円（原状回復＋アクセント壁＋照明）、中位投資は20万〜60万円（内装一新＋温水洗浄便座/TVモニターホン等）、築古・競合多めは40万〜120万円（水回り一部更新＋床全面＋玄関印象改善）。由布市は冬の底冷え・霧（結露）でカビ/くもりが出やすいため、防カビクロス・内窓・換気性能の見える化が差別化に効く。見積は「品番・数量・単価・原状回復/付加価値の区分・工期・保証・工程写真」を明記し、同一仕様で3社相見積を。

第1章｜由布市の賃貸市場“基本ルールと相場感”

• 需要の傾向
  • 湯布院観光・医療/教育エリアの単身、家族帯の2LDK前後がコア。冬の体感（断熱/結露）とネット環境が成約に直結
• リフォーム費用の目安（1戸・税込）
  • 最小投資（写真映え改善）：6万〜20万円
  • 低〜中投資（内装＋軽設備）：20万〜60万円（1K/1DK）
  • 中〜高投資（水回り・床全面）：40万〜120万円（2DK/2LDK）
  • フル改装（間取り/配管含む）：120万〜300万円
• 回収の考え方
  • 空室1カ月短縮＝家賃1カ月分の効果。8〜12年回収で意思決定
  • 家賃UP目安：小投資で+1,000〜3,000円、中投資で+3,000〜8,000円

第2章｜空室対策の優先順位（費用対効果順）

• 写真映え（玄関・LDK・水回り）
  • アクセントクロス、LED昼白色、スイッチ/コンセント白化、鏡・水栓のくもり解消
• 清潔感とニオイ対策
  • 全面クロス/床更新、防カビ・防汚材、ハウスクリーニング＋撥水/防汚仕上げ
• マスト設備
  • 温水洗浄便座、TVモニターホン、室内物干し、ネット無料（集合型）
• 断熱・結露対策（由布差別化）
  • 内窓（寝室・LDK）、換気扇の風量回復、浴室暖房（ミニリモデリングで印象↑）
• ターゲット特化
  • 単身：家電置き場・作業カウンター・宅配ボックス
  • ファミリー：食洗機用分岐水栓、収納造作、キッズゲート/ペット可の床材

第3章｜部位別の費用目安（1戸あたり）

• 内装
  • 壁紙張替え（6畳・量産）：3.5万〜6.5万円／1000番台：5万〜9万円
  • 床CF（6畳）：2.5万〜5万円、フロアタイル：4万〜9万円
  • 巾木/見切り・クリーニング：0.8万〜2万円
• 水回り・軽設備
  • 温水洗浄便座：2.5万〜5万円
  • 洗面化粧台W600入替：4万〜9万円
  • ミニキッチンW1200〜1500入替：12万〜28万円
  • ユニットバスの鏡・水栓・シャワーヘッド更新：2万〜6万円
  • TVモニターホン：1.5万〜3.5万円、LED照明一式：1万〜3万円
• 玄関・外観
  • 玄関ドアシート/ハンドル交換：1.5万〜4万円
  • 表札・ポスト・宅配ボックス：1万〜15万円
• 原状回復の相場
  • 1K：3万〜12万円、2DK/2LDK：8万〜20万円（損耗・故障次第）

第4章｜投資パターン別の概算早見表

• 1K/ワンルーム（築20〜30年）
  • ミニ刷新：クロス/床/照明/温水便座 → 12万〜28万円
  • 写真映え重視：＋アクセント壁/水栓更新 → 18万〜40万円
  • 設備強化：キッチン/洗面更新・TVドアホン → 30万〜60万円
• 2DK/2LDK（築20〜30年）
  • ミニ刷新：LDK・各居室のクロス＋床 → 25万〜55万円
  • 水回り強化：洗面/トイレ更新＋一部建具交換 → 40万〜90万円
  • ファミリー訴求：対面カウンター・室内物干し・収納造作 → 60万〜120万円

第5章｜由布市の具体的な事例・実績

事例A｜由布市挾間・1K 22㎡・築28年

• 施工：2024年9月
• 仕様：全室量産クロス、床フロアタイル、LEDシーリング、温水便座、玄関ハンドル交換
• 費用：24.6万円／工期：2日
• 効果：募集19日で成約、賃料+2,000円、写真のクリック率↑

事例B｜由布市湯布院町・2LDK 55㎡・築25年

• 施工：2023年11月
• 仕様：LDKアクセント、キッチン水栓タッチレス、洗面W750交換、TVドアホン、室内物干し
• 費用：63万円／工期：3日
• 効果：空室2カ月→3週間に短縮、賃料+4,000円、法人契約獲得

事例C｜由布市庄内・1LDK 40㎡・築30年

• 施工：2024年5月
• 仕様：床全面フロアタイル、建具ダイノック、玄関スマートロック、ネット無料導入
• 費用：86万円／工期：4日
• 効果：申込2件が競合、賃料+5,000円、長期居住志向の入居者層へ訴求

第6章｜専門家コメント

• 「賃貸は“写真の1秒”が勝負。床・建具の色統一と照明の色温度で世界観を整えるだけで内見前に勝てます。」
• 「見積は原状回復と付加価値工事の区分を明確に。由布は結露・カビ対策（防カビクロス・換気風量回復・内窓）が差別化の鍵です。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 仕様書（メーカー・品番・色）と数量（クロスm²、床m²、器具型番）
• 原状回復と付加価値工事の区分（敷金精算範囲）
• 養生・処分・共用部清掃、搬入動線の配慮
• 工期・入居可能日、鍵受け渡し（スマートロック設定含む）
• 施工/機器保証と駆け付け体制（トラブル時）
• 工程写真・完了報告（募集写真に転用可能）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

• 退去連絡〜現調：即日〜3日
• 見積・仕様確定：2〜7日（サンプル確認）
• 工期目安：1K 1〜3日、2LDK 2〜5日（水回り含むと+1〜3日）
• ベスト：成約の山（1〜3月）に間に合わせる逆算スケジュール
• 冬・梅雨対策：除湿・暖房で乾燥、由布特有の結露/カビは換気運用を指導

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年）

• コスト最適化
  • 退去日から逆算、複数業種の同日化で工期短縮
  • 在庫色・規格サイズ採用、床・建具は量産カラーで統一
  • ネット無料・宅配ボックスは一括契約で戸当たりコスト低減
• 補助・支援
  • 省エネ（内窓・高効率設備）・バリアフリー（手すり等）同時で国/県/市補助が対象の年度あり
  • 空き家活用・移住促進の加点/助成が出る場合も（最新情報を確認）
• 申請のコツ
  • 多くは着工前申請・型番明記・施工前後写真が必須。管理会社と分担を明確に

第10章｜FAQ

• Q1. 予算30万円で何ができる？
  • A. 1Kならクロス・床・照明・温水便座まで現実的。写真映えは十分狙えます。
• Q2. ネット無料は入れるべき？
  • A. 単身物件は成約率UPの定番。1戸あたり月500〜1,200円の負担で費用対効果良好。
• Q3. 結露とカビが多い部屋は？
  • A. 防カビクロス＋換気扇風量回復＋内窓で差別化。入居時に換気運用を案内。
• Q4. ペット可へ変更は有効？
  • A. 競合との差別化に有効。床材（耐傷・防滑）と消臭対策、原状回復規定を整備すればリスクを抑えられます。
• Q5. 法人需要を狙うには？
  • A. 家具家電付き・清潔な水回り・駐車2台・ネット安定が鍵。見学時の“匂いゼロ”も重要。

第11章｜今日やることチェックリスト

• 物件のターゲット（単身/ファミリー/法人/観光就業）を決める
• 競合3物件の家賃/設備/写真を調査し差分を洗い出す
• 現状写真（玄関/LDK/水回り/バルコニー）を撮影
• 同一仕様で3社に見積依頼（品番・m²・工期を固定）
• 募集戦略（賃料・フリーレント・ネット無料・家電付）を管理会社と擦り合わせ

第12章｜依頼先の選び方

• 確認したい資格・体制
  • 建設業許可（内装仕上/電気/管工事）、賃貸不動産経営管理士の在籍
• 信頼のサイン
  • 募集写真を意識した“見せ方”提案、工程写真・完了報告
  • 1年以内の不具合無償対応、駆け付け体制、原状回復ルールの理解

第13章｜まとめ

• 由布市の賃貸リフォームは、小投資6万〜20万円で写真映え改善→回転率アップ、中投資20万〜60万円で家賃UP、築古は40万〜120万円で水回り・床を更新
• 由布の気候特性（冷え・霧・結露）に合わせ、防カビ・換気・内窓のセットで差別化
• 見積は「品番・数量・単価・区分・工期・保証・工程写真」を明記、同一仕様の3社比較と募集戦略連動で収益性を最大化

お問い合わせ情報

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