由布市の空き家リフォーム｜再生費用とリノベーション事例紹介

2025年11月5日

【結論】

由布市の空き家リフォーム費用は、表層改修（内装・クリーニング中心）が50万〜180万円、部分改修（キッチン/浴室更新＋内装・設備更新）が180万〜480万円、包括改修（構造・断熱・配管・外皮まで）が600万〜1,500万円が目安（木造戸建25〜35坪・外構別）。成功の鍵は「事前診断（構造・雨漏り・白蟻・配管・電気）→用途定義（住居/賃貸/民泊/店舗）→同一仕様3社相見積→工程写真・保証の契約化」。由布特有の“冷え・霧（結露）・降雨”への対策として、窓断熱＋換気風量の是正、外装の防藻・雨仕舞ディテール、屋根・基礎の健全化を同時に行うと、長持ちと快適が両立します。

第1章｜由布市の空き家再生“基本ルールと相場感”

改修レベル別の費用（25〜35坪・税込、外構別）
- 表層改修（原状回復＋内装・照明・美装）：50万〜180万円
- 部分改修（キッチン/浴室/トイレの更新＋内装・一部窓）：180万〜480万円
- 包括改修（構造・断熱・配管・電気・窓・屋根外壁）：600万〜1,500万円
付帯費（目安）
- 屋根カバー：70万〜180万円／外壁塗装：80万〜160万円
- 断熱（天井/床/内窓）：25万〜120万円
- 設備更新（分電盤・専用回路・給排水樹脂化）：30万〜120万円
- 設計/申請・監理費：工事費の8〜12％
由布の気候配慮
- 霧・結露・降雨が多く、防藻塗装・三角シール・水切り強化、換気ダクトの静圧計算が有効
- 冬の底冷え対策：内窓＋天井/床断熱、気流止め

第2章｜用途別の戦略（住居・賃貸・民泊/店舗）

自住（住み替え/二拠点）
- 重点：断熱・窓・水回り・換気、将来の維持コスト低減
- 目安：250万〜700万円
賃貸（戸建/長期）
- 重点：写真映え×清潔感×ネット環境、内窓等で体感向上
- 目安：180万〜600万円（外装・水回り1〜2点更新）
民泊/短期（旅館業/特区民泊）
- 重点：消防設備（自火報・誘導灯）・鍵管理・清掃動線・水回り耐久
- 目安：300万〜900万円＋家具家電30万〜100万円
店舗/ギャラリー/カフェ（用途変更要確認）
- 重点：動線・厨房/給排気・駐車/案内サイン・近隣配慮
- 目安：300万〜1,200万円（設備容量で上下）

第3章｜工事メニューと相場（戸建ベース）

構造・外皮
- 耐震補強（評点0.6→1.0）：120万〜300万円
- 屋根（SGLカバー/葺替）：70万〜200万円（足場別15万〜30万円）
- 外壁（ラジカル/無機塗装）：80万〜160万円／金属サイディングカバー：150万〜320万円
- 窓リフォーム（内窓・カバー）：1窓3.5万〜25万円
断熱・省エネ
- 天井断熱：10万〜35万円／床下断熱：12万〜45万円
- 玄関断熱ドア：20万〜45万円／エコキュート：18万〜45万円（差額ベース）
水回り
- キッチン：60万〜180万円、浴室：80万〜190万円、トイレ：20万〜45万円、洗面：4万〜15万円
電気・設備
- 分電盤更新・専用回路：8万〜25万円、換気ダクト更新：3万〜15万円/系統
内装
- 壁紙6畳：3.5万〜9万円、フロアタイル6畳：4万〜9万円、フローリング6畳：8万〜15万円

第4章｜面積・スケール別の概算早見表

25坪：表層80万〜220万円／部分220万〜480万円／包括600万〜1,200万円
30坪：表層100万〜260万円／部分260万〜560万円／包括700万〜1,400万円
40坪：表層140万〜320万円／部分340万〜720万円／包括900万〜1,500万円
係数：劣化大（雨漏り・腐朽・白蟻）+15〜35％、配管総替え/傾き是正+20〜40％、勾配地・搬入難+10〜25％

第5章｜由布市のリノベーション事例

事例A｜挾間・築38年・戸建30坪・戸建賃貸化

施工：2024年9月
仕様：屋根SGLカバー、外壁ラジカル、防藻仕様、内窓6、キッチン2550/UB1216更新、天井床断熱、分電盤更新
費用：598万円／工期：8週間
効果：家賃11.2万円で即成約（想定回収9.5年）、冬の体感UP

事例B｜湯布院町・築45年・平屋再生（自住）

施工：2023年12月
仕様：耐震面材6カ所、玄関断熱ドア、窓カバー×4、LDKフロアタイル、UB化、エコキュート
費用：428万円／工期：6週間
効果：結露ほぼ解消、電気代約-18％、動線が短縮

事例C｜庄内・築32年・民泊転用（法適合）

施工：2024年5月
仕様：自火報・誘導灯・避難経路サイン、キッチン更新、内装一新、外構2台→4台化
費用：762万円＋家具家電85万円／工期：10週間
効果：稼働率65〜75％、繁忙期単価UP、レビューで清潔性高評価

第6章｜専門家コメント

「空き家は“見えない劣化”が肝。解体前に床下・小屋裏を点検し、雨漏り・白蟻・配管の健全性を写真で可視化しましょう。」
「由布は“冷え・霧・降雨”が常態。外装の雨仕舞（開口三角シール・水切り）、窓断熱＋換気風量の見直しでメンテ周期と体感が大きく改善します。」

第7章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

診断報告（構造・白蟻・雨漏り・配管・電気容量）
工事範囲の図面化（平面・展開・設備系統図・換気ダクトルート）
仕様書（製品名・型番・性能値：塗料/窓Uw/断熱R値・設備性能）
既存撤去・産廃費、仮設（足場・養生）、内装復旧範囲
追加単価表（腐朽材交換m、配管延長m、下地補修一式）
工程写真の提出（防水・断熱・配管・電気）と保証（施工・材料）
法令対応（用途変更・消防・旅館業/民泊申請の可否）

第8章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査・診断：1〜2週間
計画・積算・申請：2〜6週間（民泊/用途変更は+2〜6週間）
工期目安：表層1〜2週間／部分3〜8週間／包括2〜5カ月
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
梅雨・台風期：日締め防水・材料室内保管・仮設排水でリスク低減

第9章｜費用最適化と補助制度（2025年）

コスト最適化
- 優先順位（防水/耐震→設備→断熱→内装/外構）で段階実施
- 窓・断熱・外装同時で足場・養生を共用
- 在庫規格材・標準役物を採用し特注は最小化
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ、住宅省エネキャンペーン、空き家活用支援（年度変動）
- 大分県/由布市：空き家活用・移住促進・省エネ・耐震改修の上乗せ制度あり（年度要件要確認）
申請のコツ
- ほぼ全て着工前申請。型番・仕様・施工前後写真・図面・見積の整合が必須
- 最新情報は由布市役所住宅支援窓口・大分県・国交省/観光庁サイトで確認

第10章｜よくある落とし穴と回避策

予算の大半を内装に投入
- 回避：屋根・外壁・雨仕舞・配管・電気を先に。見えない不具合は収益/快適性を直撃
使途未定のまま着工
- 回避：住居/賃貸/民泊/店舗のいずれかを先に確定、法規・設備仕様を合わせる
配管・電気容量不足
- 回避：雑排水・給水圧・分電盤容量を実測、必要なら総替え
近隣トラブル
- 回避：事前挨拶、工事時間・粉じん/騒音対策、搬入・駐車動線の共有
カビ・結露再発
- 回避：内窓＋換気の風量設計、北面の防藻/撥水、浴室/脱衣室の24h換気運用

第11章｜今日やることチェックリスト

物件の基本情報（所在地・築年・延床・構造・空き家年数）を整理
床下/小屋裏/外装/配管/分電盤の写真を撮影（見えない劣化の把握）
活用方針（自住/賃貸/民泊/店舗）と目標収支（家賃・稼働率・回収年数）を決める
同一仕様で3社に現調・見積依頼（診断→設計→見積の流れを固定）
由布市・県・国の補助制度と用途申請の要否を確認

第12章｜依頼先の選び方

確認したい資格・体制
- 建設業許可（建築・内装・管・電気・板金・防水）、一級/二級建築士、木造耐震診断士、既存住宅状況調査技術者
信頼のサイン
- 診断書・設計図・工程写真・保証をワンセットで提示
- 民泊/用途変更/消防対応の実績、近隣調整の代行
- 1年・3年の定期点検とアフター体制