【由布市長持ちするリフォーム】住まいを守る工事内容と費用相場

2025年11月5日

【結論】

由布市で“長持ちするリフォーム”を実現する鍵は「止水（屋根・外壁・開口）× 下地健全化（基礎・木部・通気）× 設備更新（配管・電気・換気）× 断熱・気密」の4本柱を、診断に基づき優先順位をつけて同時最適化すること。延床30坪戸建の目安は、ミニマム80万〜160万円（屋根・外壁の要所補修＋シール全打替え＋防蟻/点検）、スタンダード180万〜420万円（屋根カバー or 外壁塗装＋開口数カ所更新＋分電盤更新）、フルメンテ600万〜1,200万円（屋根・外壁更新＋窓断熱＋配管樹脂化＋天井床断熱）。由布特有の“冷え・霧（結露）・降雨”に強い仕様（SGL屋根×高耐久ルーフィング、ラジカル/無機塗装＋防藻、内窓＋換気風量の是正）を選び、見積は「材料規格・下地数量・防水ディテール・保証・工程写真」を必ず明記。地元3社の同一仕様相見積が最短ルートです。

第1章｜由布市の“長持ち”基本ルールと相場感

気候前提
- 朝晩の冷え込み・霧（結露）・降雨が多く、藻/カビ・金物腐食・木部含水がリスク
相場の目安（30坪・税込）
- 屋根カバー（SGL×高耐久ルーフィング）：70万〜180万円（足場別15万〜30万円）
- 外壁塗装（ラジカル/無機＋防藻）：80万〜160万円（シーリング全打替え+12万〜25万円）
- 窓リフォーム（内窓/カバー）：3.5万〜25万円/窓、玄関断熱ドア20万〜45万円
- 配管更新（給水/給湯の樹脂化）：25万〜80万円、分電盤・専用回路8万〜25万円
- 天井断熱10万〜35万円／床下断熱12万〜45万円
- 防蟻（5年保証）8万〜20万円、基礎クラック補修3万〜25万円
優先順位（基本）
1. 止水（屋根・外壁・バルコニー・開口）
2. 下地・基礎・通気
3. 設備（配管・電気・換気）
4. 断熱・気密
5. 仕上げ

第2章｜部位別「長持ち仕様」ガイド

屋根
- SGLガルバ（t0.35〜0.5）× 高耐久ルーフィング（対穴あき保証）× 樹脂貫板（棟）× SUSビス
- 端部＝捨て板＋気密テープ＋多重シール、棟換気で小屋裏結露を抑制
外壁
- ラジカル/無機塗装＋防藻、三角シール徹底。カバー/張替は通気胴縁＋透湿防水シート上位品
- 開口部は防水テープ・防水ブーツで貫通部を封止
開口（窓・玄関）
- 内窓（Low‑E）で結露/断熱/防音を同時改善。カバー交換時は断熱スペーサー採用
- 玄関は断熱ドア（U値・気密等級を確認）
基礎・木部・防蟻
- ひびはUカット＋エポキシ注入、土台含水の点検、防蟻は床下点検口新設でメンテ性確保
配管・電気・換気
- 給水/給湯は架橋ポリ等で樹脂化、排水勾配を再確認。分電盤更新・専用回路整備
- 換気はダクト径/長さ/曲がり数を設計、外部フードは防錆仕様
断熱・気密
- 天井R≥3.3、床R≥2.2目安。気流止め（床際・間仕切り上部）を図面で指定、防湿層の連続を写真管理

第3章｜パッケージ別の概算（30坪・足場含む/含まない混在の目安）

ミニマム（止水＋点検）
- 例：棟板金交換・ルーフィング差し替え一部・外壁シール全打替え・床下防蟻
- 予算：80万〜160万円／工期：3〜7日
スタンダード（外皮の要点＋設備ミニ更新）
- 例：屋根カバー or 外壁塗装＋内窓2〜4＋分電盤更新＋換気ダクト清掃
- 予算：180万〜420万円／工期：1〜3週間
フルメンテ（外皮＋設備＋断熱）
- 例：屋根SGL葺替、金属サイディングカバー、内窓10、天井床断熱、配管樹脂化、玄関断熱
- 予算：600万〜1,200万円／工期：1.5〜3カ月

第4章｜由布市の事例・実績

事例A｜挾間・築20年・30坪

施工：2024年9月／屋根SGL横葺＋高耐久ルーフィング、棟樹脂貫板、外壁ラジカル塗装、防藻仕様、全目地打替え
費用：238万円／効果：台風時の雨仕舞改善、再塗装周期を延長

事例B｜湯布院町・築28年・32坪

施工：2023年11月／内窓×8、天井ブローイング、分電盤更新、給湯配管一部樹脂化
費用：168万円／効果：冬の結露ほぼ解消、電気トラブル予兆を是正、光熱費-12〜18％

事例C｜庄内・築35年・28坪

施工：2024年5月／金属サイディングカバー、窓カバー×3、玄関断熱ドア、床下防湿＋防蟻
費用：412万円／効果：外皮ゼロリセット、腐朽リスク低減、体感温度UP

第5章｜専門家コメント

「“長持ち”は見えない部分が勝負。ルーフィング重ね幅、開口の防水テープ、通気層の確保を図面と写真で可視化しましょう。」
「由布の冷え・霧に合わせ、外皮は防藻＋止水、内部は気流止めと換気風量の見える化が効きます。金物・フードは防錆仕様が安心。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

材料規格・型番（SGL板厚、ルーフィング規格、塗料名と塗布量、窓Uw値）
防水ディテール（開口部テーピング、三角シール、重ね幅・端末処理）
下地数量（クラックm、腐朽交換m、樹脂貫板m、アンカー本数）
既存撤去・産廃、足場・養生の内訳、搬入経路
保証（施工/材料・年数・対象範囲）
工程写真提出（下地→防水→仕上げ）、引渡し資料（使用材料リスト）

第7章｜スケジュールとベストシーズン

現地診断〜提案：3〜7日（屋根外壁・床下・小屋裏点検）
仕様確定〜発注：1〜2週間（サンプル・色決め）
工期
- 屋根カバー：3〜6日、外壁塗装：10〜18日、窓/玄関：0.5〜1日、配管更新：1〜3日、断熱：0.5〜2日
ベストシーズン：3〜6月／10〜11月（乾燥安定）
梅雨・冬の配慮：可使時間・含水率（12〜15％以下）管理、日締め仮防水、材料は室内保管

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年）

コスト最適化
- 屋根・外壁・窓・断熱を同時期にまとめ、足場・養生を共用
- 在庫規格の活用、役物は標準形状を優先
- 再発源を断つ仕様（棟の樹脂貫板、可塑剤移行の少ないシール材）で次回工事周期を延長
補助・支援
- 国：先進的窓リノベ、給湯省エネ等（断熱/省エネ同時で対象）
- 大分県・由布市：耐震・省エネ・子育て/高齢者向け改修の上乗せ制度（年度で変動）
申請のコツ
- 原則着工前申請。型番・性能証明・施工前後写真が必須
- 最新は由布市役所・大分県公式で確認

第9章｜よくある落とし穴と回避策

外観だけ更新して下地劣化を放置
- 回避：下地写真・数量根拠（補修m、缶数、ルーフィング規格）を要求
防水テープ・三角シールの省略
- 回避：開口防水の工程写真提出を契約条項に
棟板金を釘留めのまま
- 回避：樹脂貫板＋ビス固定へ変更、ビスピッチ記録
配管・電気の老朽を後回し
- 回避：分電盤・専用回路・漏電検査、配管樹脂化を優先
点検の仕組みがない
- 回避：1年・3年の定期点検を契約書に明記、台風後の臨時点検

第10章｜FAQ

Q1. 何から手をつけるべき？
- A. 雨漏りなど止水起因→基礎・木部→配管/電気→断熱→仕上げの順が失敗しにくい。
Q2. 30坪で全部まとめるといくら？
- A. 外皮・窓・断熱・配管まで含むフルメンテは600万〜1,200万円が目安（下地次第）。
Q3. メーカー/塗料はどれが良い？
- A. 由布の防藻・低汚染を満たすラジカル/無機系、屋根はSGL＋高耐久ルーフィングが定石。
Q4. 住みながら可能？
- A. 外装・窓は可能。配管総替えや大規模断熱は一時退避の計画が安心。
Q5. 点検の頻度は？
- A. 年1回＋台風/豪雨後。屋根・開口・シーリングの目視点検と記録化がおすすめ。

第11章｜今日やることチェックリスト

屋根・外壁・開口・基礎・床下の現況写真を撮る
漏水跡・結露・カビ・ブレーカ履歴をメモ
優先順位（止水→下地→設備→断熱→仕上げ）を決定
同一仕様で3社に見積依頼（材料規格・工程・保証を固定）
補助制度（窓/断熱/給湯）と着工前申請の可否を確認

第12章｜依頼先の選び方

確認したい資格・体制
- 建設業許可（屋根・板金・塗装・建具・管・電気）
- 一級/二級建築施工管理技士、外装劣化診断士、既存住宅状況調査技術者、給水装置工事主任技術者、第二種電気工事士
信頼のサイン
- 防水・下地・気密の工程写真提出、材料・缶数・板厚・重ね幅の記録
- メーカー基準準拠の見積、1年/3年の定期点検・台風時の臨時点検